이혼소송 중, 별거 후 아파트 가격 상승은 어떻게 반영하나?

별거하거나 이혼소송을 제기한 뒤 오른 집값도 재산분할에 반영될 수 있습니다. 이혼소송에서 재산분할도 함께 다투고 있다면, 분할대상인 집의 가액은 원칙적으로 사실심 변론종결 무렵의 시가를 기준으로 평가하기 때문입니다. 다만 집값이 올랐다고 해서 1심에서 인정받은 분할비율을 그대로 곱한 금액을 받는다고 단정할 수는 없습니다.

집의 가격을 얼마로 평가할지, 별거 후 누가 대출과 유지비를 부담했는지, 전체 재산을 어떤 비율로 나눌지는 서로 다른 문제입니다. 가격 상승을 기대하고 항소하더라도 분할비율이나 채무 평가가 함께 달라지면 실제로 더 받을 금액은 예상보다 작아질 수 있습니다.

반대로 집값이 크게 떨어졌을 때에는 과거의 높은 가격으로 정산해야 하는지 문제가 됩니다.

1. 이혼 재산분할 집값 기준일은 별거일인가요, 소제기 한 날인가요?

별거일이나 이혼소송을 제기한 날에 집값이 자동으로 고정되지는 않습니다. 이혼소송에서 재산분할을 함께 판단하는 경우에는 원칙적으로 사실심 변론종결 무렵의 가액을 평가합니다.

사실심은 증거와 사실관계를 판단하는 1심과 항소심을 말합니다. 1심에서 끝나는 사건은 1심 변론종결 무렵이 기준이 되고, 재산분할을 다투는 항소심이 진행되면 항소심 변론종결 무렵의 가액이 문제 됩니다. 대법원의 상고심은 법률 적용을 심사하는 절차이므로, 대법원 판결일까지의 집값을 계속 갱신한다는 의미는 아닙니다.

여기서 분할대상 재산의 범위와 그 재산의 평가액을 구별해야 합니다. 혼인관계가 파탄된 뒤 한쪽이 독립적인 소득으로 새로 모은 예금이나 혼자 부담한 채무상환은 공동재산과의 관련성을 따져야 합니다. 그렇다고 혼인 중 함께 마련해 계속 보유하고 있는 아파트까지 파탄 당시 가격으로 평가한다는 결론이 바로 나오는 것은 아닙니다.

판단의 순서를 나누면 이해하기 쉽습니다. 먼저 어떤 재산과 채무를 나눌 것인지 확인하고, 그 재산을 기준시점에 얼마로 평가할지 정한 다음, 각자의 기여와 여러 사정을 반영하여 분할비율과 최종 정산액을 판단합니다. 이 전체 구조는 이혼 재산분할 총정리: 분할대상·채무·기여도와 정산 방식에서 함께 살펴볼 수 있습니다.

2. 별거 후 집값 상승도 부부 공동재산의 가치로 평가하나요?

혼인 중 함께 형성한 집이 그대로 남아 있다면, 별거 후 시장 상황으로 오른 가치도 현재 시가 평가에 반영될 수 있습니다. 함께 살지 않았다는 사실만으로 그 집에 대한 종전의 형성 기여가 없어지는 것은 아닙니다.

서울가정법원 2006. 11. 16. 선고 2005드합6952·2006드합7891 판결에서는 1998년 별거 후 오랜 시간이 지난 부부의 재산분할을 판단했습니다. 법원은 재산의 범위를 정할 때 별거 무렵을 기준으로 삼으면서도, 혼인 중 취득한 아파트는 2006년 변론종결 무렵의 시가인 4억 9,000만원으로 평가했습니다. (원문·평석)

이 사건에서 법원은 아직 나누지 않은 공동 형성 재산의 가격 상승 이익을 한쪽에게만 귀속시키는 것은 공평하지 않다고 보았습니다.

다만 시가 상승을 분할대상 재산의 가치에 반영하는 것과, 상승분 전부를 상대방의 새로운 유지·관리 기여로 인정하는 것은 다릅니다. 시장 전체의 상승으로 집값이 오른 경우라면, 가격 상승 자체만으로 어느 배우자가 더 기여했다고 설명할 수는 없습니다. 별거 후에도 함께 대출을 갚거나 재산을 관리했는지, 경제적으로 분리된 뒤 한쪽이 보유 부담을 감당했는지를 별도로 살펴야 합니다.

3. 항소심에서 집값이 급등하거나 급락하면 새 시세를 반영할 수 있나요?

항소심에서 재산분할을 계속 다투고 있다면, 변론종결 무렵의 시가를 보여주는 객관적인 자료를 제출하여 재평가를 요구할 수 있습니다. 1심에서 가격을 정했다는 이유만으로 항소심에서도 그 가격을 그대로 사용해야 하는 것은 아닙니다.

대법원 2024. 5. 30. 선고 2024므10370 판결이 이 점을 분명히 했습니다. 1심은 부동산을 공시가격과 개별공시지가로 평가했습니다. 항소심에서는 시가 감정결과가 도착했는데도 이를 반영하지 않고 1심의 가액을 유지했습니다. 대법원은 객관적이고 합리적인 자료에 따라 항소심 변론종결일 또는 그에 가까운 날의 가액을 평가해야 한다고 보아 재산분할 부분을 파기했습니다.

이 판결은 시장 급등률을 특정하여 상승분을 나누라고 한 사건은 아닙니다. 공시가격 등을 기준으로 한 종전 평가를, 항소심에 제출된 시가 감정자료와 대조해야 한다는 판단입니다. 이 판결만으로 항소 시 오른 집값만큼 더 받을 수 있다고 단정할 수는 없습니다.

이 사건에서는 이혼 부분 자체는 항소하지 않고 위자료와 재산분할을 다투었습니다. 이처럼 이혼 부분이 먼저 확정되었다는 사정만으로, 계속 진행 중인 재산분할 항소심의 가액을 그때의 가격으로 고정하는 것도 아닙니다.

가격이 떨어진 경우에도 기준시점의 객관적인 가액을 확인해야 한다는 출발점은 같습니다. 다만 ‘최근 집값이 많이 떨어졌다’는 말만으로 평가액이 바뀌지는 않습니다. 해당 아파트와 비교할 수 있는 거래나 시세자료가 있는지, 기존 평가일과 새 자료의 기준일이 얼마나 다른지, 새 자료가 실제 시장가격을 보여주는지를 설명해야 합니다.

4. 집값이 오르면 종전 재산분할비율도 그대로 유지되나요?

새 시가를 반영하는 것과 종전 분할비율을 유지하는 것은 별개의 판단입니다. 비율이 유지될 수도 있고, 취득·유지 경위와 별거 후 사정에 따라 달라질 수도 있습니다.

앞의 2024므10370 판결에서도 대법원은 가액평가를 다시 해야 한다고 판단하면서, 원심이 1심의 분할비율을 유지한 것은 타당하다고 보았습니다. 시가를 다시 평가한다는 이유만으로 비율을 반드시 낮추거나 높여야 한다는 법칙은 없습니다.

반면 오랜 별거 동안 한쪽이 재산을 계속 보유할 수 있도록 부담을 감당한 사정은 비율 판단에서 중요하게 다루어질 수 있습니다. 부산가정법원 2018. 11. 7. 선고 2018드단204974 판결이 이를 보여줍니다. (원문·평석)

그 사건에서는 1999년 무렵 혼인관계가 실질적으로 파탄된 뒤 부부가 약 19년 동안 경제적으로 독립하여 생활했습니다. 법원은 과거 약 1억 2,000만원이던 부동산을 당시 시가인 7억 5,000만원으로 분할대상에 포함하면서도, 전체 분할비율은 원고 10%, 피고 90%로 정했습니다.

법원은 기존 각서와 소유권 이전, 장기간의 경제적 독립, 피고의 노력으로 소유권을 계속 보유하여 상승 이익을 누릴 수 있었던 사정 등을 함께 고려했습니다. 10 대 90은 가격 상승분에만 적용한 비율이 아니라 전체 재산의 분할비율입니다.

계산 차이는 다음과 같습니다. 다른 재산과 채무가 없고 상대방이 집을 보유하는 단순한 가정에서, 집의 평가액이 8억원이고 내 비율이 40%라면 내 몫은 3억 2,000만원입니다. 집값이 12억원이 되고 비율도 40%로 유지된다면 4억 8,000만원이지만, 비율이 30%로 정해진다면 3억 6,000만원입니다. 이 숫자는 판결 결과를 예측하는 기준이 아니라, 가격과 비율을 함께 계산해야 하는 이유를 보여주는 가상 예시입니다.

5. 혼전·상속으로 취득한 특유재산도 오른 집값을 나누나요?

한쪽이 혼인 전부터 가지고 있었거나 상속·증여로 취득한 집이라면, 그 집이 재산분할의 대상인지부터 확인해야 합니다. 공동으로 형성한 집의 현재 시가를 평가하는 문제와 그대로 같다고 볼 수 없습니다.

특유재산이라도 다른 배우자가 그 유지에 협력하여 감소를 막았거나 증식에 협력했다면 재산분할에 포함될 수 있습니다. 그러나 가격이 올랐다는 사실만으로 상대 배우자의 유지·증식 기여가 인정되는 것은 아닙니다. 취득자금의 출처, 대출상환, 생활비와 가사·양육의 분담, 처분하지 않고 보유할 수 있었던 경위 등이 연결되어야 합니다.

특히 ‘시장을 잘 만나 가격이 올랐다’는 사정과 ‘배우자의 협력으로 재산을 유지하거나 늘렸다’는 사정은 구별해야 합니다. 별거 후 공동생활과 경제적 협력이 끝났다면, 그 뒤 형식적으로 혼인기간이 늘어났다는 이유만으로 유지·증식 기여까지 계속되었다고 설명하기 어렵습니다.

반대로 별거 전의 공동생활에서 이미 인정될 수 있는 취득·유지 기여를, 별거했다는 이유만으로 지워서도 안 됩니다. 혼전 취득 주택의 처분대금과 은행융자금으로 마련한 아파트, 조모에게 상속받은 토지에 관하여 배우자의 가사·소득활동에 따른 기여를 인정한 대법원 1998. 2. 13. 선고 97므1486·97므1493 판결도 있습니다. 결국 특유재산 사건에서는 단순한 상승률보다 해당 재산과 배우자의 협력이 어떻게 연결되는지를 보여주는 자료가 먼저입니다.

참고할 학술적 견해: 정다영의 「이혼 시 특유재산 원본과 가치 증가분의 분할」(2026)은 특유재산의 원본과 증가분을 구별하고, 시장에 따른 자연적 상승과 배우자의 유지·보전 기여 사이의 연결을 별도로 심사하자는 견해를 제시합니다. 현행 법리의 한계와 개선방안을 검토한 학술적 의견으로, 확정된 판례 법리나 실무자의 경험을 설명하는 내용은 아닙니다.

6. 별거 후 주택담보대출을 혼자 갚았다면 재산분할에서 어떻게 반영하나요?

집값 상승과 대출 원금 감소는 따로 정리해야 합니다. 집값은 시장가격의 문제이고, 원금 상환은 순재산을 늘린 자금의 출처와 부담에 관한 문제이기 때문입니다.

대법원 2024. 5. 17. 선고 2024므10721·2024므10738 판결은 혼인파탄 후 감소한 대출채무를 다루었습니다. 이 사건의 대출은 주택담보대출이 아니라 화물차 취득대금 대출이었습니다. 대법원은 공동재산과 무관하게 한쪽의 노력이나 비용으로 채무가 줄었다면 그 감소분을 공동으로 형성한 재산처럼 나누어서는 안 된다고 판단했습니다.

또한 실제 혼인파탄 시점과 채무 감소 경위를 제대로 확인하지 않은 원심을 파기했습니다. 소장을 낸 날이 곧 파탄일이라고 확정하거나, 어느 날의 대출잔액을 최종 기준으로 정한 판결은 아닙니다.

이 법리에 비추어 주택대출을 검토할 때에도, 파탄 후 자신의 독립적인 소득으로 원금을 갚은 경우와 부부가 모아 둔 예금이나 분할대상인 임대수익으로 갚은 경우를 구별할 필요가 있습니다. 상환 계좌가 내 명의라는 사실만으로 상환재원까지 내 독립재산이라고 단정할 수는 없습니다.

자료는 실제 파탄 무렵의 대출잔액, 이후의 원금 상환액과 이자 지급액, 상환자금이 들어온 경로를 나누어 정리하는 것이 좋습니다. 세금·수선비 등의 유지 부담과 누가 집을 사용하거나 임대수익을 얻었는지도 함께 설명하면, 별거 후 재산을 유지한 경위를 판단하는 데 도움이 됩니다.

다만 독립적인 채무상환을 어떤 채무잔액으로 평가할지와 분할비율에서 어떻게 고려할지는 정산 구조에 맞춰 검토해야 합니다. 혼자 갚은 돈을 먼저 전액 돌려받고, 같은 부담을 이유로 비율도 다시 높이는 방식이 당연한 계산법은 아닙니다.

7. 이혼조정 후 집값이 급락했다면 조정 당시의 높은 가격으로 나누나요?

이혼조정에서 재산분할을 남겨 두었는지, 금액까지 확정했는지 조정조서를 먼저 확인해야 합니다.

이혼소송에서 이혼하기로 하는 조정이 성립한 뒤 재산분할을 별도로 청구했다면, 재산과 가액은 원칙적으로 이혼조정이 성립한 날을 기준으로 정합니다. 이후의 급격한 가격변동을 반영할 수 있는지는 공평한 청산을 위해 예외적인 조정이 필요한지의 문제입니다.

대법원 2025. 8. 14. 자 2025스595 결정에서는 2022년 9월 이혼조정이 성립한 뒤 재산분할을 별도로 청구했습니다. 아파트의 가액은 조정 당시 약 2억 6,750만원이었으나, 재산분할 항소심 심문종결 무렵인 2024년 11월에는 약 1억 9,000만원으로 하락했습니다.

대법원은 이혼조정 성립 당시가 기준이 되는 사안에서도, 이후의 외부적 사정으로 가격이 크게 떨어져 그 손실을 한쪽에게만 부담시키는 것이 공평한 청산에 현저히 맞지 않는다면 가격 하락을 고려할 수 있다고 보았습니다. 이 사건에서는 후발적인 하락을 반영한 원심 판단을 받아들였습니다.

따라서 ‘이혼한 날의 가격이 정해졌으니 그 뒤의 급락은 고려할 수 없다’고 단정하기 어렵습니다. 그렇다고 이혼 후의 가격변동을 모두 다시 정산한다는 뜻도 아닙니다. 이미 금액까지 확정한 재산분할 합의나 조정이 있는 경우와, 이혼만 하고 재산분할을 남겨 둔 경우부터 구별해야 합니다.

8. 재산분할 집값은 감정가·KB시세·실거래가 중 무엇으로 입증하나요?

기준시점의 객관적인 시가를 보여주는 자료가 필요하며, 모든 사건에서 정식 감정이 반드시 필요한 것은 아닙니다. 다만 가격 차이가 크고 자료가 충돌한다면 감정으로 확인할 필요가 커질 수 있습니다.

아파트의 KB시세나 같은 단지 실거래 자료는 가액을 설명하는 자료로 활용할 수 있습니다. 다만 KB시세와 실거래가는 같은 개념이 아닙니다. 시세자료는 해당 면적·유형과 조회 기준일을 확인하고, 실거래는 실제 거래일과 면적·층·상태 등 비교조건을 함께 살펴야 합니다. 같은 단지라는 이유만으로 다른 집의 거래가격을 그대로 옮기는 것은 설득력이 떨어질 수 있습니다.

매도인이 내놓은 호가, 한 건의 특별히 높은 거래, 과거 최고가만 제시하는 방식도 주의해야 합니다. 법원이 평가해야 하는 시점의 해당 주택 가격을 보여주는 자료를 제시해야 합니다.

항소심에서 재평가를 요구한다면 1심 평가자료와 새 자료의 기준일·평가방법을 나란히 정리하는 것이 좋습니다. 공시가격과 시가 감정가의 차이인지, 같은 시가 평가 사이의 시장변동인지도 구별해야 합니다. 단독주택이나 거래가 드문 부동산은 일반적인 아파트 시세자료만으로 설명하기 어려울 수 있습니다.

9. 별거 후 집값 상승분만 다른 재산분할비율로 나눌 수 있나요?

상승분을 떼어 내 별도의 비율을 적용하는 정해진 법정 산식은 없습니다. 상승분의 발생 경위와 각자의 부담을 주장할 수는 있지만, ‘오른 금액의 절반은 별도로 받아야 한다’는 계산이 당연히 인정되는 것은 아닙니다.

대법원 2002. 9. 4. 선고 2001므718 판결은 합리적인 근거 없이 개별 재산마다 다른 분할비율을 적용한 판단을 문제 삼았습니다. 부동산 상승분에도 별도 비율을 적용해 주겠다는 판결은 아닙니다. 다만 재산을 임의로 나누어 서로 다른 비율을 곱하는 방식에는 그 근거가 필요하다는 점을 보여줍니다.

법원에 주장할 때에는 집의 취득자금, 혼인 중 협력, 별거 후 보유와 채무상환, 상승 원인을 구체적으로 설명하고, 그 사정이 분할대상·평가액·전체 비율 중 어디에 반영되어야 하는지 구별해야 합니다. 같은 부담을 여러 단계에서 중복 계산하거나, 서로 다른 평가방법으로 상승액을 만들어 내면 오히려 주장의 신뢰가 떨어질 수 있습니다.

당사자 사이의 합의는 별개의 문제입니다. 합의로 특정 기준일의 시가나 실제 매도가격에 연동하는 정산식을 정할 수 있습니다. 이때에는 기준일, 평가자료, 공제할 채무, 지급기한까지 분명히 정하여 나중의 해석 다툼을 줄이는 것이 중요합니다.

10. 집값 상승을 기대하고 항소하기 전에 무엇을 계산해야 하나요?

항소의 실익은 집값 차액이 아니라, 최종적으로 더 받을 수 있는 정산액을 기준으로 검토해야 합니다. 평가액뿐 아니라 분할대상 채무, 분할비율, 각자가 이미 보유한 순재산이 함께 반영되기 때문입니다.

예상 추가 정산액에서 항소에 필요한 비용을 빼 보고, 소요 기간까지 고려해 진행 여부를 검토합니다.

상담을 준비할 때에는 다음 자료를 하나의 시간 순서로 정리하면 좋습니다.

• 집의 취득일과 취득자금 출처: 계약금·잔금·부모 지원금·대출 내역
• 별거와 경제적 협력 종료 시점: 생활비·양육비·공동계좌 사용의 변화
• 시기별 가격자료: 1심 평가일, 항소심의 최신 시세·실거래·감정 기준일
• 대출과 유지 부담: 파탄 무렵 잔액, 이후 원금 상환액, 자금 출처와 유지비
• 전체 정산자료: 다른 재산·채무, 각자의 보유 순재산, 1심 비율과 지급명령액

합의로 마무리한다면 정산액을 고정할 것인지, 특정 시점의 시가나 실제 매도가격에 연동할 것인지도 결정해야 합니다. 가격에 연동한다면 평가방법과 기준일, 대출 공제 시점, 매도 지연 시 처리, 지급기한 등을 함께 정해야 합니다. ‘나중에 집을 팔면 적당히 나누자’는 문구만으로는 급등·급락기에 다시 분쟁이 생기기 쉽습니다.

윤혜영 변호사의 실무 인사이트

제가 경험한 동탄·수도권의 급등기 사건 중, 항소를 통해 시가 상승분을 더 반영받으려 한 사건의 대다수에서는 분할비율도 조정되었습니다. 이 경험을 말씀드리는 이유는 집값이 오르면 재산분할금도 그 비율대로 늘어난다고 계산하는 접근을 경계하기 위해서입니다.

혼인관계가 실질적으로 파탄되고 경제적 협력이 끝난 뒤에는, 혼인 중과 같은 방식의 소득활동과 내조가 계속되었다고 보기 어려운 경우가 많습니다. 그 사이 누가 대출과 재산 유지 부담을 감당했는지가 중요해집니다. 다만 그 사정을 어떻게 반영할지는 해당 집의 취득·보유 경위와 전체 재산관계에 따라 달라지며, 급등했다는 이유만으로 비율이 자동으로 낮아지는 것은 아닙니다.

이런 사건에서는 시세표만 새로 제출하기보다 가격은 왜 바뀌었고, 그 기간의 부담은 누가 감당했으며, 이를 반영한 최종 정산액은 얼마인지까지 준비해야 합니다.

재산분할 상담을 준비하거나 소송을 맡길 변호사를 검토하고 있다면, 이혼전문변호사 선택 가이드: 실제 사건 수행과 상담 준비에서 확인할 사항도 참고할 수 있습니다.

자료 출처

• 민법 제839조의2 — 쌍방의 협력으로 형성한 재산과 여러 사정을 고려하는 재산분할의 기준. 국가법령정보센터.
• 서울가정법원 2006. 11. 16. 선고 2005드합6952·2006드합7891 판결 — 장기 별거 후 공동 형성 부동산의 시가 평가. 국가법령정보센터.
• 대법원 2024. 5. 30. 선고 2024므10370 판결 — 항소심 변론종결 무렵의 객관적인 가액평가와 분할비율 유지 판단. 국가법령정보센터.
• 부산가정법원 2018. 11. 7. 선고 2018드단204974 판결 — 현재 부동산 가액을 포함하면서 장기간의 경제적 독립과 보유 경위 등을 분할비율에 반영한 사례. 국가법령정보센터.
• 대법원 1998. 2. 13. 선고 97므1486·97므1493 판결 — 특유재산의 유지·증식에 대한 배우자의 협력. 국가법령정보센터.
• 대법원 2024. 5. 17. 선고 2024므10721·2024므10738 판결 — 혼인파탄 후 채무 감소의 경위와 독립적인 상환재원 확인. 국가법령정보센터.
• 대법원 2025. 8. 14. 자 2025스595 결정 — 이혼조정 후 별도 재산분할청구에서 후발적인 가격 하락을 고려한 사례. 국가법령정보센터.
• 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001므718 판결 — 합리적인 근거 없는 개별 재산별 분할비율 적용 문제. 국가법령정보센터.
• 정다영, 「이혼 시 특유재산 원본과 가치 증가분의 분할」, 사법 제77호(2026), 495–541쪽 — 특유재산의 원본·증가분과 기여를 구별하는 학술적 검토 및 개선 제안. 한국학술지인용색인(KCI) 서지·초록. 판례나 실무 경험과 구별하여 참고사항으로 사용.