이혼 재산분할로 아파트를 넘겨받으려면 소유권 이전과 대출 승계를 함께 준비해야 합니다. 판결이나 조정으로 집을 받기로 정했더라도 기존 대출자의 은행에 대한 책임까지 자동으로 없어지지는 않습니다. 승계 가능성은 대출 상품과 인수자의 요건에 따라 달라지므로, 이를 확인한 뒤 집을 보유할지 현금으로 정산받을지 결정해야 합니다.
상담을 진행하다 보면 아이들과 계속 살기 위해 지금 거주하는 아파트를 넘겨받고 싶다는 분들이 많습니다. 다만 대출이 남아 있는 집이라면 명의를 가져온 이후의 월 상환액과 생활비까지 감당할 수 있어야 안정적인 생활을 이어 갈 수 있습니다.
1. 집의 명의와 은행에 대한 대출 책임은 별개입니다
재산분할에서는 아파트의 가치와 관련 대출채무를 함께 고려합니다. 그러나 재산목록에서 대출금을 공제해 정산액을 계산하는 것과, 은행에 대한 채무자를 바꾸는 것은 별도의 문제입니다. 집을 넘겨받는 사람이 대출을 부담하기로 정해도 은행이 기존 차주를 책임에서 빼주지 않으면 그 차주의 상환의무가 남을 수 있습니다.
| 구분 | 무엇이 달라지나요? |
|---|---|
| 소유권 이전 | 집의 주인이 바뀝니다. 기존 차주의 대출 책임까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. |
| 부부 사이의 채무 정산 | 누가 대출을 부담할지, 정산금에서 얼마를 공제할지 정합니다. 이 합의만으로 은행의 채무자가 바뀌지는 않습니다. |
| 은행의 채무인수 승인 | 대출을 넘겨받는 사람과 조건을 심사합니다. 기존 차주가 책임에서 빠지는지도 별도로 확인해야 합니다. |
민법 제454조 제1항은 채무자와 제3자 사이의 채무인수에 채권자의 승낙을 요구합니다. 판결 이유에서 공동채무를 어느 한쪽에게 귀속시켰다는 사정만으로 다른 배우자의 부담이 면책되는 것은 아니라는 점은 대법원 1999. 11. 26. 선고 99므1596·1602 판결에서 확인됩니다.
은행이 승계를 거절했다는 이유만으로 소유권 이전등기가 언제나 불가능해지는 것은 아닙니다. 다만 판결 주문의 조건과 대출약정을 따로 살펴야 합니다. 약정에 따라 승인 없는 소유권 변경이 제한되거나 상환 문제가 생길 수 있으므로, 등기를 먼저 마친 뒤 대출을 정리하려는 접근은 신중해야 합니다.
그래서 소송 초기부터 대출계약서, 금융거래확인서, 등기사항증명서를 함께 놓고 현재 채무자와 담보제공자, 잔액, 금리, 연체 여부를 확인해야 합니다. 재산자료 확보에 관해서는 금융거래정보제출명령을 활용한 재산 확인 글을 참고할 수 있습니다.
2. 보금자리론과 디딤돌은 승계 조건부터 다릅니다
보금자리론, 디딤돌, 신혼부부전용 구입자금, 신생아 특례는 상품과 심사구조를 구별해야 합니다. 생애최초 요건이나 신혼부부 우대가 붙었다는 사실만으로 승계 여부가 결정되지는 않습니다. 아래 내용은 2026년 10월 현재 공개된 공식 안내를 기준으로 하며, 실제 계좌에는 실행 당시 약정과 해당 인수에 적용되는 기준을 확인해야 합니다.
| 상품·절차 | 어떤 조건을 확인하나요? |
|---|---|
| 보금자리론 승계 | 배우자 인수의 소득요건 예외가 있는지, 승계 후 금리와 월 상환액이 얼마인지 확인합니다. |
| 디딤돌 승계 | 인수자의 대출 자격과 적용되는 심사요건을 확인합니다. 보금자리론의 배우자 예외를 그대로 적용할 수는 없습니다. |
| 신혼부부전용 구입자금 승계 | 인수자의 디딤돌 대출 대상자 해당 여부와 계좌별 적용 조건을 확인해야 합니다. |
| 신혼부부전용·신생아 특례 신규 구입자금 | 기존 대출 승계와 다른 절차입니다. 신규 구입자금 안내는 재산분할로 주택을 취득하는 경우를 제외합니다. |
보금자리론: 배우자 예외와 승계 후 금리를 먼저 확인합니다
주택금융공사의 채무인수 안내에는 일반 채무인수자의 소득이 0보다 크면 LTV·DTI 확인을 생략하고, 배우자의 채무인수에서는 소득요건 확인 자체를 생략하는 규정이 있습니다. 일반 인수의 소득 상한과 신용·연체 등 나머지 요건은 별도로 심사합니다. 따라서 전업주부라는 이유만으로 승계를 포기하기 전에 배우자 예외를 적용할 수 있는지 확인할 필요가 있습니다.
다만 이혼이 확정된 전배우자에게도 같은 예외가 적용되는지는 공개 규정만으로 단정하기 어렵습니다. 이혼이 진행 중이라면 현재 관리기관에 이혼 예정과 재산분할 계획을 제시하고, 혼인관계를 어느 시점에 판단하는지, 언제까지 어떤 절차를 마쳐야 하는지 구체적으로 확인해야 합니다.
승계 후 적용될 금리를 확인해야 합니다. 보금자리론은 승계 대상 대출의 기존 기준금리를 적용하되, 우대금리는 인수자가 충족하는 요건에 따라 달라질 수 있습니다. 우대 폭이 줄어들더라도 조정된 월 상환액을 감당할 수 있다면 집을 유지할 방안이 될 수 있습니다.
보금자리론은 일정 요건 아래 국민연금·건강보험 납부자료를 활용해 인정소득을 산정할 수 있습니다. 급여자료가 없다고 해서 심사상 소득이 0이 되는 것은 아닙니다. 해당 납부자료로 인정소득을 산정할 수 있는지, 그 금액은 얼마인지 확인해 승계 가능성을 판단해야 합니다.
디딤돌 등 기금대출: 인수자 자격과 신규 대출 제한을 구분합니다
디딤돌의 일반 채무인수는 인수자가 디딤돌 대출 대상자에 해당하는지 확인하고 기존 대출잔액으로 신규심사를 진행하는 구조입니다. 보금자리론의 배우자 예외를 그대로 적용할 수는 없습니다. 신혼부부전용 구입자금의 공식 FAQ는 인수자가 내집마련 디딤돌 대상자인 경우의 채무인수를 안내하고 있으므로, 정확한 상품명과 인수자 요건부터 대조해야 합니다.
인수 시 적용되는 소득·주택·DTI 요건과 생애최초 관련 조건은 해당 계좌의 취급기관에 확인해야 합니다. 소득요건을 충족하지 못한 것인지, 생애최초 등 특정 요건에서 문제가 생긴 것인지 거절 사유를 구분해야 보완할 수 있는지도 판단할 수 있습니다.
기존 대출의 승계와 본인 명의의 정책대출 신규 신청은 서로 다른 절차입니다. 신혼부부전용·신생아 특례의 신규 구입자금 안내에서는 재산분할에 따른 취득을 제외하고 있습니다. 승계가 어렵다고 해서 새 정책대출로 기존 대출을 갚을 수 있다고 전제하기는 어렵습니다. 대환 가능 여부와 필요한 자기자금까지 따로 확인해야 합니다.
3. 승계 심사 결과에 따라 재산분할 방법을 정합니다
실무에서는 “승계가 될 것 같다”는 안내만으로 분할안을 확정하기 어렵습니다. 현재 대출을 관리하는 은행이나 주택금융공사에 인수 예정자의 자료와 재산분할 계획을 제시하고, 승인 조건과 기존 차주의 면책 여부를 확인해야 합니다.
| 분할 방법 | 실행하려면 무엇을 준비해야 하나요? |
|---|---|
| 집과 대출을 넘겨받기 | 승계 승인과 상환 능력이 필요합니다. 기존 차주의 면책 여부, 최종금리, 등기 순서를 맞춰야 합니다. |
| 기존 차주가 집을 보유하고 현금 정산하기 | 집을 보유할 사람이 정산금을 마련할 수 있어야 합니다. 지급기한과 분할 지급 시 담보를 정해야 합니다. |
| 집을 매각한 뒤 정산하기 | 매각대금으로 대출과 비용을 처리한 뒤 남은 돈을 나눕니다. 매각 협조와 가격 조정 방법을 정해야 합니다. |
승계가 가능하다면 금리·상환액과 등기 일정을 맞춥니다
승계가 승인되면 최종금리, 월 납입액, 대출 변경과 소유권 이전의 순서를 함께 정합니다. 일부 원금을 먼저 갚는 조건으로 인수가 가능한 경우라면 분할받을 예금이나 다른 재산을 조합할 수 있는지도 검토합니다. 다만 원금 상환에 자금을 모두 사용해 생활비가 부족해진다면 그 집을 보유하는 계획을 다시 계산해야 합니다.
집을 넘겨받을 때의 취득세와 나중에 매각할 때의 세금을 자금계획에 반영해야 합니다. 구체적인 기준은 재산분할 부동산의 양도세·취득세 안내에서 설명합니다.
기존 차주가 집을 보유하고 상대방에게 정산금을 지급할 수 있습니다
승계가 어렵고 기존 차주가 집과 대출을 유지할 수 있다면, 그 사람에게 집을 귀속시키고 상대방에게 금전을 지급하게 하는 대상분할을 검토할 수 있습니다. 이때는 집을 보유할 사람이 정산금을 실제로 마련할 수 있는지 확인해야 합니다.
예금 등 다른 재산으로 지급할 수 있는지, 별도 자금조달이 가능한지, 분할 지급이라면 지급기한과 담보를 어떻게 정할지까지 확인해야 합니다. 공동명의를 정리하는 과정에서 필요한 대출약정상 절차를 함께 검토합니다.
유지가 어렵다면 매각 후 대출을 정산하는 방식을 설계합니다
어느 쪽도 대출을 감당하기 어렵다면 집을 매각하고 남은 대금을 나누는 방안을 재산분할 협의의 중심에 두어야 합니다. 매매대금에서 대출잔액, 중도상환수수료, 중개보수, 세금 등을 어떻게 처리할지 정하고, 최종적으로 배분할 금액을 계산합니다.
이 방식은 한쪽이 집을 보유하면서 상대방에게 돈을 지급하는 대상분할과 구별됩니다. “집을 팔아 나눈다”는 방향에 합의했다면 매각을 진행할 사람, 협조 의무, 매물가격과 가격 조정 방법까지 정해야 이후 절차가 이어질 수 있습니다.
4. 조정조항에는 승인 불발과 매각 지연까지 대비해야 합니다
조정은 승계 심사와 매각 일정에 맞춰 당사자의 의무를 구체적으로 정할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 부부가 조정으로 합의했다고 해서 은행의 승인이 대신 이루어지는 것은 아닙니다. 대출을 인수하기로 한 약속과 기존 차주를 면책시키는 절차를 함께 맞춰야 합니다.
- 승계 승인과 등기: 승인 여부를 확인할 기한, 기존 차주의 면책 확인 방법, 대출 변경과 소유권 이전의 이행 순서를 정합니다.
- 승계가 승인되지 않을 때: 다른 재산으로 정산할지, 매각으로 전환할지 등 대체 처리 방법과 협조 의무를 정합니다.
- 매각이 지연될 때: 중개 방식, 가격 조정 절차, 매수 희망자 방문 등에 대한 협조, 기한 내 매각되지 않았을 때의 처리 방법을 정합니다.
- 정산이 끝날 때까지: 원리금과 관리비 등의 부담자, 매각대금의 상환·비용 공제 순서, 정산금 지급기한과 불이행 시 조치를 정합니다.
특히 정산금의 지급기한을 매각 여부에만 묶으면 집이 팔리지 않는 동안 지급이 계속 미뤄질 수 있습니다. 매각 지연 시에도 일정한 지급의무를 둘 것인지, 그 의무를 이행할 재원과 담보가 있는지 함께 검토해야 합니다. 정산조항을 작성할 때는 실제 이행과 집행이 가능한 문구인지 확인해야 합니다.
5. 대출 정리가 끝날 때까지 연체를 막아야 합니다
집을 넘겨받기로 했어도 기존 차주가 납부를 중단하면 담보권 실행 위험이 생길 수 있습니다. 연체 즉시 경매가 개시되는 것은 아니지만, 약정상 기한이익 상실과 담보권 실행 절차로 이어지면 집을 유지하거나 원하는 조건으로 매각하기 어려워질 수 있습니다.
기존 차주 명의의 대출을 일시적으로 유지할 필요가 있다면 은행 약정상 허용 여부부터 확인해야 합니다. 누가 은행에 직접 납부할지, 납부내역과 잔액을 어떻게 확인할지, 대신 낸 금액을 부부 사이에서 어떻게 정산할지도 정해야 합니다. 다른 배우자가 납부하더라도 기존 차주의 은행에 대한 책임이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
서울중앙지방법원 2023. 6. 29. 선고 2022나37129 판결에서는 집을 넘겨받은 사람이 은행의 남은 대출을 모두 갚아 이전등기는 유지됐지만, 전 배우자가 먼저 갚은 대출금은 별도로 정산하여 구상금 102,901,857원의 지급을 인정했습니다. 은행에 남은 대출을 정리하는 일과 부부 사이의 최종 부담을 정산하는 일이 구별된 사례입니다. (원문, 평석)
주택금융공사의 원금상환 유예제도를 검토할 수 있습니다. 일시적인 자금난을 겪는 차주가 최근 1년 이내 이혼한 경우는 신청 사유에 포함됩니다. 보금자리론·적격대출은 원칙적으로 실행 후 9개월, 디딤돌은 1년 이상 경과 등의 요건이 있고, 연체 상태 등 제외요건을 확인해야 합니다. 회차별 유예기간은 최대 1년이며 이자는 계속 납부해야 합니다.
원금상환 유예는 승계·대환·매각을 준비할 시간을 확보하는 방법입니다. 대출 만기가 그대로인 상태에서 미뤄둔 원금을 남은 기간에 나누어 갚으므로 유예가 끝난 뒤의 상환액을 계산해야 합니다. 해당 계좌를 관리하는 기관에 적용 가능성을 확인하고, 유예기간 동안 무엇을 마칠지까지 정해야 실익이 있습니다.
재산분할에서는 받을 비율과 실제로 받을 방법을 함께 검토해야 합니다. 분할 비율과 기여도에 관한 쟁점은 특유재산과 재산분할 비율에 관한 실무 칼럼에서 별도로 다루고 있습니다.
윤혜영 변호사의 실무 인사이트
아이들과 살던 집을 지키고 싶다는 의뢰인의 뜻은 재산분할 방법을 정할 때 중요하게 고려해야 합니다. 저는 그 뜻을 출발점으로 삼되, 승계 후 매달 얼마를 갚아야 하는지와 정산까지 필요한 자금을 함께 확인합니다. 집을 받는 판결과 그 집에서 생활을 이어가는 계획이 연결되어야 하기 때문입니다.
승계와 상환 계획이 성립한다면 이를 뒷받침하는 자료를 갖추어 집을 보유하는 방향으로 재산분할을 설계할 수 있습니다. 반대로 금융기관의 승인이나 실제 상환 능력을 확보하기 어렵다면, 현금 정산이나 매각을 중심으로 분할안을 조정해야 합니다. 소송 초기부터 이 선택을 검토해야 심사 결과에 맞춰 청구와 협의 방향을 정할 여유가 생깁니다.
재산분할 대상과 기여도, 분할 방법의 전체 흐름은 이혼 재산분할 실무 총정리에서 확인할 수 있습니다.
대리인을 선택할 때 확인할 사항과 상담 준비는 이혼전문변호사 선택기준과 상담 요령에서 설명하고 있습니다.
자료 출처
- 민법 제454조 제1항 및 대법원 1999. 11. 26. 선고 99므1596·1602 판결 — 채무인수의 승낙과 재산분할에 따른 채무 귀속의 효력. 국가법령정보센터.
- 한국주택금융공사 채무인수 신청대상 및 보금자리론 업무처리기준(2026.7.20 개정) — 배우자 예외, 금리 및 소득산정.
- 내집마련 디딤돌 대출 업무처리기준(2026.6.18 개정) 및 주택도시기금 신혼부부전용 구입자금 FAQ — 채무인수 대상과 심사.
- 주택도시기금 신혼부부전용 구입자금 안내 및 신생아 특례 디딤돌 안내 — 신규 구입자금의 재산분할 취득 제외.
- KB국민은행 내집마련 디딤돌 대출거래약정서 제5·8조 — 소유권 이전과 채무인수 관련 약정.
- 한국주택금융공사 원금상환유예 안내 — 이혼에 따른 신청 사유와 유예 조건.
