미입주 아파트 분양권도 재산분할 대상인가?

아직 입주하지 않았거나 소유권등기를 하지 않은 아파트 분양권도 재산분할 대상이 될 수 있습니다. 부부가 함께 형성하거나 유지한 재산에 해당한다면, 현재 보유한 분양권의 경제적 가치를 평가해 정산할 수 있습니다.

다만 분양계약서의 총분양가, 지금까지 납입한 돈, 현재 붙어 있는 프리미엄은 서로 다른 숫자입니다. 여기에 아직 납부하지 않은 분양대금과 이미 실행된 중도금대출까지 섞이면, 받을 수 있는 몫을 크게 잘못 계산할 수 있습니다.

1. 배우자 명의의 아파트 분양권도 재산분할 대상인가요?

분양권이 배우자 한 사람의 명의로 되어 있다는 이유만으로 재산분할에서 제외되지는 않습니다. 분양권은 분양계약에 따라 장차 아파트를 공급받을 수 있는 권리입니다. 입주 전에도 그 권리 자체에 경제적 가치가 있을 수 있습니다.

민법 제839조의2는 재산분할에서 쌍방의 협력으로 이룩한 재산의 액수와 그 밖의 사정을 고려하도록 합니다. 분양권 역시 취득 자금, 계약금·중도금 납부 경위, 혼인 중의 소득과 가사·육아 등 부부의 협력 관계를 살펴 분할 대상인지 판단합니다.

실제로 수원가정법원 2019. 5. 23. 선고 2019르123, 2019르130 판결에서도 아파트 분양권을 주요 분할 대상 재산으로 다루었습니다. 입주하거나 등기할 때까지 재산분할 문제를 미뤄야 하는 것은 아닙니다. (원문·후속심 평석)

혼인 전에 분양받았거나 부모의 지원금으로 취득했다면, 최초 취득 자금과 혼인 중 추가 납입한 자금의 출처를 구별해 살펴야 합니다.

명의와 기여도, 분할 대상 재산·채무의 관계를 함께 살펴보려면 이혼 재산분할 총정리에서 전체 판단 구조를 확인할 수 있습니다.

2. 분양권 가치는 별거일과 재판이 끝나는 날 중 언제 평가하나요?

이혼소송과 함께 재산분할을 판단하는 경우에는 원칙적으로 사실심 변론종결일을 기준으로 재산과 가액을 정합니다. 사실심 변론종결일은 사실과 증거를 심리하는 재판 단계에서 변론을 마치는 날을 뜻합니다.

대법원 2000. 9. 22. 선고 99므906 판결은 이 기준과 함께, 변론종결일까지 나타난 객관적인 자료로 공동재산의 가액을 정해야 한다는 원칙을 제시했습니다.

따라서 별거 당시의 프리미엄을 적어 놓았다고 해서 그 금액이 재판이 끝날 때까지 그대로 유지되는 것은 아닙니다. 재판 중 거래가격이 달라졌다면 평가기준일에 맞는 자료로 가격을 다시 확인할 필요가 있습니다. 반대로 앞으로 가격이 떨어질 것이라는 예상만으로 현재 가치를 낮출 수도 없습니다.

가격의 변동과 추가 자금의 투입은 구분해야 합니다. 별거 후 한 사람이 자신의 새로운 소득으로 중도금을 납부하거나 대출을 갚았다면, 납부 시점·자금 출처·혼인관계의 상태를 따로 정리해야 합니다.

이미 이혼한 뒤 별도로 재산분할을 청구하거나 사실혼 해소에 따른 재산분할을 하는 경우에는 기준시점이 달라질 수 있습니다. 아래에서 소개하는 분양권 평가 판결도 사실혼이 종료된 시점을 기준으로 판단한 사건입니다.

3. 분양권 가치 평가는 납입금만 보나요? 프리미엄도 포함하나요?

납입금만으로 분양권의 가치가 모두 설명되는 것은 아닙니다. 평가기준일의 거래가치가 자료로 확인된다면 프리미엄이나 가격 하락도 함께 살펴야 합니다. 다만 분양권마다 거래 자료와 계약 조건이 다르므로, 모든 사건에 하나의 평가 산식을 적용할 수는 없습니다.

수원고등법원 2020. 12. 9. 선고 2020르10699 판결은 분양권의 납입금과 프리미엄, 관련 대출을 구분해 다룬 사례입니다. 이 사건에서는 사실혼 종료 당시 아파트 소유권을 취득하지 못했으므로 아파트 자체가 아닌 분양권을 분할 대상으로 보았습니다. (원문·후속심 평석)

그중 한 분양권은 계약금·중도금·발코니 확장 계약금과 취득 당시 지급한 프리미엄 3,500만 원을 합한 매수대금이 2억 4,206만 원이었습니다. 법원은 이후 추가 납입한 중도금 9,064만 원을 더해 그 분양권을 3억 3,270만 원으로 평가했습니다. 분양대금 납입을 위한 은행 대출은 별도의 채무로 반영했습니다.

이는 해당 사건의 기준시점과 증거에 따른 평가입니다. 자신의 사건에서 현재 프리미엄을 뒷받침하는 거래 자료가 있다면, 그 자료도 가치 판단의 근거가 됩니다. 과거에 지급한 프리미엄이 현재에도 같은 금액으로 남아 있다고 단정할 수는 없습니다.

특히 취득 당시 지급한 프리미엄과 현재 시세에 포함된 프리미엄을 중복해서 더하지 않도록 해야 합니다. 현재 거래가치에 이미 가격 상승분이 포함되어 있다면, 예전에 지급한 프리미엄을 그 위에 다시 얹을 수는 없습니다.

프리미엄은 중개업소의 호가 한 장보다 실제 거래 자료로 설명하는 편이 설득력이 높습니다. 같은 단지라도 면적·층·동·향, 계약 시점, 옵션, 납부 조건 등에 차이가 있으므로 비교 대상이 얼마나 비슷한지도 함께 제시해야 합니다.

4. 미납 분양대금과 중도금대출은 어떻게 계산하나요?

미납 분양대금과 중도금대출은 서로 다른 부담입니다. 미납 분양대금은 사업주체에 앞으로 납부할 돈이고, 중도금대출은 이미 은행에서 빌려 분양대금을 납부한 뒤 은행에 갚아야 할 돈입니다.

은행 대출로 납입한 중도금도 사업주체에는 납부된 돈입니다. 다만 그만큼 은행 채무가 남아 있으므로, 납부된 금액 전부를 부부의 순재산으로 계산하면 안 됩니다.

가상 사례: 총분양가 6억 원인 분양권의 순가치

아래는 계산 구조를 설명하기 위한 가상 사례입니다. 평가기준일에 총분양가 대비 프리미엄 8,000만 원이 인정되고, 분양대금 중 3억 원은 이미 납부했으며 나머지 3억 원은 미납이라고 가정합니다. 납부한 3억 원은 자기자금 6,000만 원과 중도금대출 2억 4,000만 원으로 마련했고, 대출 잔액도 2억 4,000만 원입니다. 옵션·이자·세금·거래비용 등 다른 조정 항목은 없는 것으로 가정합니다.

계산 단계	금액
① 총분양가	6억 원
② 현재 프리미엄	＋ 8,000만 원
③ 총분양가를 포함한 가격	6억 8,000만 원
④ 미납 분양대금	－ 3억 원
⑤ 분양권 가액 은행 채무 차감 전	3억 8,000만 원
⑥ 중도금대출 잔액	－ 2억 4,000만 원
⑦ 관련 부담을 뺀 순가치	1억 4,000만 원

이 사례에서는 자기자금 6,000만 원과 프리미엄 8,000만 원을 합한 1억 4,000만 원이 남습니다.

제시된 가격에 무엇이 포함됐는지에 따라 계산이 달라집니다

같은 분양권이라도 중개업소나 당사자가 말하는 가격의 범위가 다를 수 있습니다. 위 사례를 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

제시된 가격의 범위	순가치 계산
총분양가와 프리미엄 6억 8,000만 원	미납금 3억 원과 대출 2억 4,000만 원 차감 ＝ 1억 4,000만 원
납입금과 프리미엄 3억 8,000만 원	대출 2억 4,000만 원만 차감 ＝ 1억 4,000만 원
미납금·대출 부담을 이미 정산한 금액 1억 4,000만 원	같은 미납금과 대출을 다시 차감하지 않음

가격에 반영된 부담을 다시 빼는 것이 중복 공제입니다. 납입금과 프리미엄만으로 산정한 3억 8,000만 원에서 미납금 3억 원을 또 빼면 계산이 틀어집니다. 이미 은행 채무까지 정산한 금액이라면 그 대출을 다시 차감해서도 안 됩니다.

아직 실행되지 않은 향후 잔금대출도 현재의 대출 잔액과 구별해야 합니다. 미납 잔금을 반영하면서, 그 잔금을 마련하기 위해 앞으로 받을 예정인 대출까지 다시 빼면 같은 부담을 두 번 반영하는 문제가 생깁니다.

반대로 현재 프리미엄이 마이너스 2,000만 원으로 인정된다면, 위와 같은 조건에서 순가치는 4,000만 원이 됩니다. 자기 돈을 6,000만 원 넣었다는 사실만으로 그 금액이 그대로 남아 있다고 볼 수는 없습니다.

이렇게 계산한 순가치가 곧 자신이 받을 재산분할금은 아닙니다. 다른 재산과 채무, 인정되는 기여도, 각자가 이미 보유한 재산을 함께 반영해 최종 정산금을 정합니다.

5. 거래가 드문 분양권은 법원 감정으로 어떻게 평가하나요?

비교할 거래가 부족하거나 당사자 사이의 평가 차이가 크면 법원에 감정을 신청해 가액 판단을 구할 수 있습니다. 감정은 단순히 완공 후 아파트의 예상 가격을 묻는 절차가 아닙니다. 평가 대상이 현재의 분양권인지, 기준일과 가격에 포함할 부담이 무엇인지부터 분명해야 합니다.

우선 국토교통부 실거래가 공개시스템의 분양·입주권 거래 자료에서 같은 단지와 유사한 면적·층의 거래를 찾아볼 수 있습니다. 계약일과 해제 여부도 함께 확인해야 하며, 거래금액을 옮겨 적기 전에 그 금액과 자신의 계약에서 부담하는 미납금·대출의 관계를 구분해야 합니다.

이미 입주한 아파트의 시세는 비교 자료가 될 수 있지만, 아직 공사 중인 분양권과 그대로 같다고 볼 수는 없습니다. 남은 공사기간, 추가 납부금, 계약 조건과 거래 제한의 차이가 있기 때문입니다.

감정평가에 관한 규칙도 감정평가 목적과 대상, 기준시점 등을 확인하고, 거래 사례를 비교할 때 가격 형성 요인 등의 차이를 조정하는 구조를 두고 있습니다. 분양권 감정에서도 비교 거래가 자신의 분양권과 어떻게 다른지 설명하는 과정이 중요합니다.

1. 대상과 기준일 정리: 어느 동·호수의 분양권인지, 어느 날짜의 가치를 평가할지 정합니다.
2. 감정 신청과 법원 결정: 당사자가 감정을 신청하면 법원이 필요성과 감정인 또는 감정기관을 정합니다.
3. 계약·납부 자료 확인: 분양계약, 납입금, 미납금, 옵션, 전매제한 등 평가 조건을 확인합니다.
4. 거래 자료와 가치 평가: 비교 거래의 조건 차이와 가격에 포함된 부담을 반영해 가액을 평가합니다.
5. 감정 결과 검토와 정산: 당사자가 오류·누락을 지적하고, 법원이 감정 등 증거를 검토해 채무와 분할금까지 판단합니다.

민사소송법 제341조는 법원이 적당하다고 인정하는 기관 등에 감정을 촉탁할 수 있도록 합니다. 어떤 감정인이나 기관에 맡길지는 평가 대상과 필요한 전문성에 따라 법원이 정하며, 당사자가 특정 전문가를 정해 왔다고 해서 그대로 법원 감정이 되는 것은 아닙니다.

감정 결과를 받았을 때는 금액만 볼 것이 아니라, 미납 분양대금이 이미 반영된 가액인지, 은행 채무는 별도인지, 기준일과 비교 거래가 적절한지를 먼저 살펴야 합니다. 이 부분이 불분명하면 설명을 요청하거나 보완을 구할 쟁점을 구체적으로 제시해야 합니다. 감정인은 가치를 평가하지만, 분할 대상과 기여도·분할금의 최종 판단은 법원이 합니다.

6. 전매제한이 있으면 이혼할 때 분양권 명의를 바꿀 수 없나요?

전매제한이 있다는 이유만으로 분양권의 재산적 가치가 사라지거나 재산분할 대상에서 제외되지는 않습니다. 다만 경제적 가치를 정산하는 문제와 실제 명의를 이전할 수 있는지는 따로 확인해야 합니다.

주택법 시행령 제73조 제4항 제4호는 이혼으로 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우를 전매제한의 예외 사유로 규정합니다. 다만 같은 항은 한국토지주택공사의 동의를 받은 경우를 전제로 합니다. 이혼합의서에 명의변경을 적었다는 사실만으로 관련 절차가 끝나는 것은 아닙니다.

실제 이전을 계획한다면 전매제한의 적용 여부, 전매동의 신청, 사업주체의 분양계약 명의변경 절차, 은행의 대출 승계 가능성을 연결해 확인해야 합니다. 공급 유형과 계약 조건에 따른 제한도 함께 살펴야 합니다.

명의를 넘기지 않고 한 사람이 분양권을 계속 보유하면서 상대방에게 현금으로 정산하는 방법도 검토할 수 있습니다. 이 경우에도 분양권을 보유하는 사람이 미납금과 대출을 실제로 감당할 수 있는지, 정산금을 언제 마련할 수 있는지가 중요합니다.

부부 사이에서 “분양권을 받는 사람이 대출도 모두 갚는다”고 약속해도 기존 차주가 은행 채무에서 자동으로 벗어나는 것은 아닙니다. 민법 제454조에 따른 채권자의 승낙 등 채무인수의 요건과 금융기관의 승계·대환 절차를 별도로 확인해야 합니다.

7. 이혼소송 중 분양권을 팔았다면 매도대금과 세금은 어떻게 정산하나요?

이미 분양권을 매도했다면 매도대금의 흐름과 그 처분에 수반한 채무·비용을 함께 확인해야 합니다. 매도대금 전부가 그대로 남은 재산인 것처럼 계산하거나, 반대로 돈이 들어왔던 사실을 빼놓고 현재 잔액만 제시해서는 정산 구조가 드러나지 않습니다.

대법원 2010. 4. 15. 선고 2009므4297 판결에서는 분양권을 13억 원에 매도한 뒤 당시 양도소득세와 주민세 합계 약 3억 563만 원을 신고한 사안이 문제 되었습니다. 대법원은 그 세금이 분할 대상인 매도대금을 형성하는 데 필수적으로 지출될 예정인 비용이므로 채무로 평가해야 한다고 판단했습니다.

실제 처분으로 구체화된 세금과, 아직 보유 중인 분양권을 언젠가 팔 것이라며 추산한 세금은 구별해야 합니다. 이 판결은 실제 매도와 세금 신고가 이루어진 사건이므로, 보유 중인 모든 분양권에서 예상 양도세를 자동으로 공제하는 근거가 되지는 않습니다.

매매계약서, 대금 입금내역, 대출 상환내역, 세금 신고·납부 자료를 함께 제시하면 매도대금 중 무엇이 남았고 어떤 부담이 발생했는지 설명할 수 있습니다. 이미 매도대금에서 상환한 대출을 남은 채무로 다시 빼지 않도록 확인해야 합니다.

8. 분양권을 한 사람이 보유하기로 했다면 무엇을 합의서에 남겨야 하나요?

분양권을 계속 보유할 사람과 정산금만 정하는 것으로는 충분하지 않습니다. 가격을 정한 날짜와 계산 범위, 이후 납부금·대출 부담, 명의이전과 지급의 시기를 함께 정해야 나중에 같은 금액을 두고 다시 다투는 일을 줄일 수 있습니다.

• 평가 대상과 기준일: 단지·동·호수, 계약자, 어느 날짜의 가액을 정산하는지 명시합니다.
• 가격의 범위: 총분양가를 포함한 가격인지, 납입금과 프리미엄의 합계인지, 채무를 정산한 순가치인지 구분합니다.
• 현재 부담과 향후 납부금: 미납 분양대금, 실행된 대출 잔액, 이자와 옵션대금 등을 누가 부담할지 항목별로 정합니다.
• 정산금과 이행 시기: 지급금액·기한과 분양계약 명의변경, 대출 승계 등 관련 절차를 어떤 순서로 진행할지 정합니다.
• 이전·승계가 되지 않을 때의 처리: 필요한 동의나 대출 승계를 받지 못하면 기존 차주와 명의자가 부담을 떠안지 않도록 대체 방안을 정합니다.

이를 위해 분양계약서와 옵션계약서, 사업주체의 납부확인서, 은행의 기준일별 대출 잔액 자료를 먼저 맞춰 보는 것이 좋습니다. 납부확인서는 사업주체에 얼마나 냈는지를 보여 주고, 은행 자료는 그 돈을 마련하며 생긴 채무가 얼마나 남았는지를 보여 줍니다.

계약금이나 프리미엄의 출처가 다투어지는 경우에는 해당 금액의 이체내역도 필요합니다. 가격을 다투는 경우에는 비교 거래와 평가 자료를, 명의이전을 원한다면 전매동의와 대출 승계에 관한 확인 자료를 추가하면 됩니다.

윤혜영 변호사의 실무 인사이트

합의안을 주고받을 때에는 금액 옆에 ‘총분양가 포함’, ‘납입금과 프리미엄’, ‘대출 정산 후’처럼 계산 범위를 표시해 두는 것이 좋습니다.

분양계약서의 총분양가에서 시작해 납입금·미납금·현재 프리미엄·대출 잔액을 한 장에 정리하면, 가격을 입증해야 할 부분과 채무를 확인해야 할 부분이 드러납니다.

상담에 필요한 자료와 담당 변호사에게 확인할 사항은 이혼전문변호사 선택과 상담 준비 가이드에서 확인할 수 있습니다.

자료 출처

• 민법 제839조의2 — 재산분할의 판단 기준. 국가법령정보센터.
• 수원가정법원 2019. 5. 23. 선고 2019르123, 2019르130 판결 — 아파트 분양권을 포함한 재산분할. 국가법령정보센터.
• 대법원 2000. 9. 22. 선고 99므906 판결 — 재판상 이혼의 평가기준일과 객관적인 가액 자료. 국가법령정보센터.
• 수원고등법원 2020. 12. 9. 선고 2020르10699 판결 — 사실혼 해소 시 분양권의 평가와 관련 대출의 반영. 국가법령정보센터.
• 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 분양·입주권 거래 자료.
• 감정평가에 관한 규칙 — 평가 대상·기준시점과 거래 사례 비교. 국가법령정보센터.
• 민사소송법 제341조 — 법원의 감정촉탁. 국가법령정보센터.
• 주택법 시행령 제73조 제4항 제4호 — 이혼에 따른 배우자 이전과 전매제한 예외. 국가법령정보센터.
• 민법 제454조 — 채무자와의 계약에 의한 채무인수. 국가법령정보센터.
• 대법원 2010. 4. 15. 선고 2009므4297 판결 — 실제 분양권 처분에 따른 세금의 재산분할 반영. 국가법령정보센터.