공동명의 집에 별거 중 혼자 사는 배우자에게 사용료나 임대료를 청구할 수 있나?

이혼 후에도 집이 공동명의로 남아 있고, 상대방이 무상으로 사용할 근거 없이 집 전체를 독점적으로 사용한다면 본인의 지분에 해당하는 임대료 상당액을 청구할 수 있습니다. 다만 별거 중이거나 재산분할이 진행 중이라면, 거주에 관한 합의와 재산분할에서의 정산 여부까지 살펴야 합니다.

집을 나왔다는 이유만으로 그날부터 월세의 절반이 자동으로 쌓이는 것은 아닙니다. 이미 정산한 기간과 그 이후의 거주 기간을 나누는 것도 중요합니다.

1. 공동명의 집을 혼자 사용하면 왜 임료 상당 부당이득이 생기나요?

공동소유자는 자신의 지분에 따라 집 전체를 사용하고 그 이익을 누릴 권리가 있습니다. 절반의 지분이 있다고 해서 방의 절반만 소유하는 것은 아니지만, 다른 공동소유자를 배제한 채 집 전체를 무료로 사용할 권리가 생기는 것도 아닙니다.

상대방이 정당한 근거 없이 집을 독점하고 본인은 사용하지 못한다면, 상대방이 얻은 사용이익 중 본인 지분에 해당하는 금액의 반환을 요구할 수 있습니다. 이것이 민법 제741조에 따른 부당이득반환청구입니다.

월세 계약을 맺은 적이 없어도 청구가 가능할 수 있습니다. 상대방이 세입자에게 실제로 월세를 받았어야 하는 것도 아닙니다. 직접 거주하면서 집을 사용하는 이익 역시 금전으로 평가할 수 있기 때문입니다.

대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다252458 판결은 공유토지를 배타적으로 사용하는 사람이 과반수 지분을 가지고 있더라도, 사용하지 못하는 다른 공유자에게 그 지분에 해당하는 임료 상당 부당이득을 반환해야 한다고 판단했습니다. 토지에 관한 판결이지만, 공유물을 사용할 권한과 다른 공유자에게 사용 대가를 지급할 의무가 별개라는 점을 보여줍니다.

2. 별거 중 배우자의 거주는 무상 사용 합의와 부양의무를 함께 보아야 하나요?

별거 중에는 상대방만 살고 있다는 사실에 더해, 어떤 조건으로 그렇게 살게 되었는지를 확인해야 합니다. 부부가 함께 살던 집은 처음부터 임대료를 주고받는 관계가 아니었기 때문입니다.

예를 들어 “집을 팔 때까지 아이와 여기서 지내기로 한다”는 합의가 있었다면, 그 합의가 무상 거주를 허용한 것인지, 언제까지인지, 어떤 비용을 대신 부담하기로 했는지가 중요합니다. 반대로 본인의 의사에 반해 출입을 막고 집 전체를 사용하는 경우라면 사용권 침해를 주장할 근거가 달라집니다.

본인이 먼저 집을 나왔다는 사실만으로 지분이나 사용이익 청구권을 포기했다고 단정할 수는 없습니다. 그렇다고 상대방이 계속 거주하는 동안 아무런 이의를 제기하지 않았다는 사정을 언제나 무시할 수도 없습니다. 당시 대화와 별거 경위, 비용 부담, 이후의 요구를 통해 합의의 유무와 범위를 판단하게 됩니다.

대법원 2023. 3. 24. 자 2022스771 결정은 부부가 별거하면서 서로 이혼소송을 제기했더라도, 특별한 사정이 없는 한 법률상 혼인이 해소될 때까지 부양의무가 존속한다고 보았습니다. 따라서 별거 중 주거 제공이 부양이나 생활비 분담의 일부로 정해져 있었다면 그 내용도 함께 검토해야 합니다.

다만 부양의무가 남아 있다는 이유만으로 모든 임료 청구가 배제되는 것은 아닙니다. 자녀와 함께 살고 있다는 이유만으로 상대방 지분을 언제까지나 무료로 사용할 권리가 생기는 것도 아닙니다. 자녀의 주거를 양육비의 일부로 제공하기로 했는지, 별도의 합의나 법원 결정에서 거주 조건을 정했는지 확인해야 합니다.

3. 이혼소송 중 독점거주의 사용이익을 재산분할에서 정산할 수 있나요?

상대방이 혼자 집을 사용한 기간과 그 경제적 이익을 재산분할에서 정산해 달라고 주장할 수 있습니다.

서울중앙지방법원 2014. 4. 9. 선고 2013나9320 판결은 아내 소유 상가에서 남편이 병원을 운영한 사건입니다. 법원은 재산분할 대상 부동산을 사용하여 얻은 이익도 재산분할에서 함께 정산한 것으로 보아, 재산분할 소송의 사실심 변론종결일까지의 사용이익을 별도 부당이득으로 다시 청구하는 것을 인정하지 않았습니다. 그 이후부터 상가를 반환할 때까지의 사용이익은 별도로 인정했습니다. (원문·평석)

전주지방법원 2024. 7. 17. 선고 2022가단33472 판결은 실제 아파트 거주에 관한 사건입니다. 한 배우자가 상대방 명의 아파트에 혼자 살았고, 소유자는 이혼소송 1심 판결 다음 날부터의 임료 상당액을 청구했습니다. (원문·평석)

법원은 재산분할 항소심의 사실심 변론종결일인 2022년 7월 21일까지의 사용이익은 재산분할에서 정산된 것으로 보았습니다. 반면 그 다음 날인 7월 22일부터 아파트를 돌려준 날까지는 별도의 부당이득을 인정했습니다. 따라서 이 사건에서 기간을 나눈 기준은 이혼 확정일이나 1심 판결일이 아니었습니다.

이 판결들은 상가와 상대방 명의 아파트에 관한 것이지만, 그 정산 논리를 공동명의 주택에서도 활용하여 거주 기간, 객관적인 임료, 본인의 지분, 대출과 유지비 부담을 제시하고 그 이익을 재산분할에서 정산해 달라는 주장을 구성할 수 있습니다.

다만 위 판결들은 재산분할금에서 월세를 특정 금액으로 직접 공제한 계산표를 제시한 사건은 아닙니다. 사용이익을 별도 항목으로 계산할 것인지, 최종 분할액을 정하는 사정으로 반영할 것인지는 사건의 재산관계와 제출된 주장·자료에 따라 달라질 수 있습니다. 집이 분할 대상에 들어갔다는 이유만으로 모든 거주 이익이 언제나 정산되었다고 단정하는 것도 곤란합니다.

집 자체의 가치와 대출, 각자의 기여를 어떻게 정산하는지는 이혼 재산분할의 대상·기여도·분할 방식 총정리에서 함께 확인할 수 있습니다. 집의 소유권을 누구에게 귀속시킬 것인지와 그때까지 사용한 이익을 어떻게 나눌 것인지는 구별해서 정리할 문제입니다.

4. 판결 후 지분이전과 재산분할금 지급이 동시이행이면 사용료도 발생하지 않나요?

지분이전을 보류할 수 있다는 사정만으로 집 전체를 무료로 사용할 권리까지 당연히 인정되는 것은 아닙니다. 상대방이 돈을 주지 않아 지분을 넘기지 않는 문제와, 그동안 상대방 지분까지 사용하여 얻은 이익은 구별해서 판단할 수 있습니다.

예를 들어 본인이 집의 절반 지분을 넘기고 재산분할금을 받도록 판결이 났지만, 상대방이 돈을 지급하지 않아 이전등기를 마치지 않은 채 본인이 집 전체에 계속 거주한다고 가정해 보겠습니다. 공유관계가 남아 있다면 본인에게도 집을 사용할 권리는 있습니다. 그러나 그 사실만으로 상대방 지분의 사용 대가까지 모두 면제되지는 않습니다.

대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인의 점유를 다루었습니다. 동시이행항변에 따른 점유가 불법이 아니어서 그 점유 자체에 따른 손해배상책임이 없더라도, 실제 사용·수익으로 얻은 이익은 별도로 부당이득반환의 대상이 될 수 있다고 구분했습니다.

이 판결은 임대차 사건이며 지분이전과 재산분할금 지급을 다룬 이혼 판례는 아닙니다. 다만 이행을 보류할 권리와 사용이익을 무상으로 누릴 권한이 같은 것은 아니라는 점은 이혼 후 주거 정산에서도 검토할 수 있습니다. 실제 청구에서는 남아 있는 지분, 거주 합의, 판결이 정한 의무와 정산 범위를 함께 따져야 합니다.

반면 조정에서 일정 기간의 무상 거주를 보장했다면 결론이 달라질 수 있습니다. 서울중앙지방법원 2018. 7. 20. 선고 2017가단5196059·2018가단5079687 판결에서는 재산분할금의 분할 지급을 허용하는 대신 상대방이 주거를 마련할 시간을 갖도록 거주 조건을 정했습니다. (원문·평석)

법원은 지급자가 약정기한보다 돈을 일찍 주었다고 해서 상대방의 거주 이익까지 없어지는 것은 아니라고 보아, 해당 주택의 임료 상당 청구를 배척했습니다.

따라서 판결문이나 조정조서에서 돈 지급과 연결된 의무가 지분이전인지 집을 비워 주는 인도인지 먼저 확인해야 합니다. 사용료를 따로 부담하는지는 그 의무의 이행 여부에 더해, 무상 거주에 관한 합의와 그 기간까지 대조하여 판단해야 합니다.

5. 거주 사용료를 재산분할 잔금에서 상계한 실제 사례도 있나요?

재산분할 잔금과 임료 상당 금전채권을 상계한 실제 하급심 사례가 있습니다. 다만 재산분할을 정할 때 사용이익을 반영하는 것과, 정해진 분할금에 별도로 발생한 채권을 상계하는 것은 서로 다른 정산 방식입니다.

민법 제492조에 따른 상계는 서로에게 갚아야 할 채무를 대등한 금액만큼 없애는 것을 말합니다.

광주지방법원 2019. 3. 12. 선고 2018가단517464 판결에서는 사실혼 해소에 따른 재산분할 조정으로 한쪽은 돈을 지급하고 다른 쪽은 부동산을 인도하기로 했습니다. 이후 재산분할 잔금이 지급되지 않은 가운데 인도도 지연되었고, 별도 판결에서 인도 지체에 따른 임료 상당 손해배상채권이 인정되었습니다. (원문·평석)

법원은 그 손해배상채권과 재산분할 잔금 및 지연손해금의 상계를 인정하여 남은 지급채무를 계산했습니다. 이는 원래 재산분할액을 다시 정한 것이 아니라, 별도의 금전채권으로 재산분할금 지급채무를 소멸시킨 사례입니다.

이 사건에서 상계한 채권은 인도 지체에 따른 손해배상채권입니다. 지분이전과 현금 지급이 동시이행인 공유주택의 독점거주 부당이득을 직접 판단한 판결은 아닙니다.

부당이득반환채권이 인정되는 사건에서도 상대방에 대한 재산분할금 채권과 서로 마주보는 관계이고 상계 요건을 갖추었다면, 잔금과 정산하는 방안을 검토할 수 있습니다. 이때는 누가 돈을 받을 사람인지와 누가 집에 거주하는지를 구별해야 합니다.

지분을 넘기고 재산분할금을 받을 사람이 집 전체에 거주한다면, 지급자가 거주자에게 갖는 사용이익 반환채권과 거주자가 지급자에게 갖는 분할금 채권이 서로 마주보므로 상계가 문제될 수 있습니다.

반대로 집을 가져가면서 재산분할금을 줄 사람이 혼자 거주한다면, 집을 나온 사람의 재산분할금 채권과 사용이익 반환채권은 같은 상대방에게 받을 돈입니다. 두 채권을 서로 상계하는 것이 아니라, 재산분할에서 이미 반영한 부분을 제외한 사용이익에 대해 추가 지급을 요구하는 구조입니다.

사용료 액수를 임의로 정해 잔금에서 빼면 분할금 미지급 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 사용이익 반환채권의 발생과 금액, 변제기, 상계 의사표시 등 요건을 따져야 합니다. 별도의 확정판결을 반드시 먼저 받아야만 상계할 수 있는 것은 아니지만, 상대방이 채권이나 금액을 다투면 그 부분을 재판에서 입증해야 합니다.

6. 임대료 상당액은 시세 월세의 절반으로 계산하나요?

집 전체를 상대방이 독점적으로 사용했고 그 기간의 반환 의무가 인정된다면, 기본 계산 구조는 집 전체의 객관적인 임료 × 본인 지분 비율 × 인정되는 사용 기간입니다. 절반씩 공동명의라면 본인 지분 비율은 50%입니다.

계산 요소	확인할 내용
객관적 임료	같은 기간의 위치·면적·상태·보증금 조건
지분 비율	등기상 지분과 해당 기간의 권리관계
청구 기간	사용 근거와 재산분할 정산 여부

가령 객관적인 임료가 월 200만 원이고, 본인 지분이 50%이며, 반환 의무가 인정되는 기간이 6개월이라면 계산상 금액은 600만 원입니다. 이는 계산 방법을 설명하기 위한 예시이며, 실제 청구액은 임료와 기간에 관한 증거에 따라 달라집니다.

인근 매물의 월세만 그대로 가져오면 보증금 조건을 빠뜨릴 수 있습니다. “보증금 1억 원에 월세 100만 원”이라는 거래에서 월세 100만 원은 보증금 없이 사용하는 경우의 임료와 같지 않습니다. 비교 거래의 보증금 조건을 함께 반영해야 하며, 금액에 다툼이 있으면 법원의 임료감정을 통해 객관적인 사용가치를 산정할 수 있습니다.

대법원 2022. 12. 29. 선고 2022다259395 판결도 부동산 사용을 방해한 데 따른 손해액을 산정하면서, 임대차보증금이 없는 상태의 객관적인 차임을 기준으로 삼아야 한다고 판단했습니다. 공동명의 주택의 부당이득 사건과는 청구 원인이 다르지만, 비교 자료의 월세 숫자를 그대로 대입하면 안 되는 이유를 이해하는 데 도움이 됩니다.

본인이 다른 곳에서 월세를 내고 있다는 사정도 공동명의 집의 임료를 그대로 정해 주지는 않습니다. 청구의 기준은 상대방이 사용한 집의 객관적인 사용가치입니다.

7. 상대방이 대출이자와 관리비를 냈다면 사용료에서 모두 빼나요?

상대방이 지출한 돈을 사용료에서 전부 자동 공제하는 것은 아닙니다. 집을 사용하는 대가와 공동재산을 유지한 비용, 대출채무의 부담은 성격이 다릅니다.

민법 제266조는 공유자가 지분 비율에 따라 공유물의 관리비용 등을 부담하도록 정합니다. 따라서 상대방이 본인까지 부담해야 할 비용을 대신 냈다면 별도의 비용 정산 문제가 생길 수 있습니다.

지출 항목	정산할 때 구별할 점
전기·가스·수도	실제 거주자의 개별 사용분인지 확인
관리비·수선비	사용에 따른 비용과 공동재산 유지비를 구분
대출 원리금	차주·분담 약정·재산분할 반영 여부 확인

특히 대출은 집이 공동명의라는 이유만으로 모든 상환액의 절반을 상대방에게 청구할 수 있는 것이 아닙니다. 누구의 대출인지, 어떤 목적으로 받았는지, 부부 사이에 누가 부담하기로 했는지에 따라 내부 정산의 근거가 달라집니다.

원금 상환은 남은 대출을 줄여 순재산을 늘리는 효과가 있고, 이자는 금융비용이라는 차이도 있습니다. 이미 재산분할에서 상환 사실을 반영했다면 같은 금액을 다시 정산하는 문제가 생길 수 있습니다. 관리비 역시 고지서의 총액만 제시하지 말고 개별 사용료와 유지관리 항목을 나누어야 합니다.

상대방이 “내가 대출을 갚았으니 사용료는 없다”고 주장한다면, 사용료가 발생하는지와 상대방에게 비용 반환을 요구할 권리가 있는지를 각각 따져야 합니다. 인정되는 반대채권이 있다면 상계 등을 검토할 수 있지만, 지출했다는 사실만으로 사용료가 전부 없어지는 것은 아닙니다.

8. 사용료 청구는 별거일·이혼일·내용증명 발송일 중 언제부터 가능한가요?

세 날짜 중 하나로 일률적으로 정해지지는 않습니다. 본인의 사용권이 정당한 근거 없이 침해된 기간이 언제인지가 핵심이고, 무상 사용 합의가 있었다면 그 효력과 종료 시점, 재산분할에서 정산한 기간을 함께 따져야 합니다.

처음부터 사용을 허용한 적이 없다면 독점 사용이 시작된 시점이 문제가 됩니다. 일정 기간 무료로 살도록 합의했다면 합의가 유효한 동안에는 그 합의 범위의 사용을 부당이득이라고 보기 어렵습니다. 내용증명으로 이의를 제기하더라도, 유효한 거주 합의가 언제나 그 통지만으로 끝나는 것은 아닙니다.

내용증명은 자신이 언제부터 어떤 사용에 반대했고 무엇을 요구했는지를 남기는 자료입니다. 청구할 수 있는 기간은 실제 독점 사용의 시작, 거주 합의의 효력과 종료 시점, 재산분할에서 정산한 범위를 대조해 확인해야 합니다.

청구를 준비할 때는 다음 자료를 날짜 순서로 정리하면 좋습니다.

• 등기사항증명서와 지분 취득·이전 내역
• 별거일, 상대방의 실제 거주 기간과 출입 제한을 보여 주는 자료
• 무상 거주·자녀 주거·비용 부담에 관한 문자, 합의서와 법원 결정
• 재산분할 판결문·조정조서와 사용이익 정산에 관한 자료
• 해당 기간의 임료 자료, 대출 상환 내역과 항목별 관리비 고지서

9. 임대료를 청구할 수 있으면 상대방을 집에서 내보낼 수도 있나요?

사용료 청구와 상대 공동소유자를 내보내는 것은 별개의 문제입니다. 상대방도 지분을 가진 공동소유자이므로, 집을 독점한다는 이유만으로 그 사람의 사용권 전체를 없앨 수는 없습니다.

대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결은 과반수에 미치지 못하는 공유자가 다른 공유자의 독점 점유를 이유로 공유물 전부를 자신에게 넘기라고 요구할 수는 없다고 판단했습니다. 자신의 공동 점유를 방해하는 행위나 상태의 제거를 청구하는 것과는 구별했습니다.

각자 절반의 지분을 가진 경우에도 절반은 과반수가 아닙니다. 따라서 “내 지분도 절반이니 상대방을 내보내고 내가 혼자 살겠다”는 요구가 그대로 인정되는 것은 아닙니다. 집의 최종 귀속이나 매각 문제는 재산분할 등 별도의 정리 방법과 함께 검토해야 합니다.

10. 이혼 조정에서 집의 사용료와 퇴거 조건을 어떻게 정하면 좋나요?

조정으로 정리한다면 집을 누가 가져갈지만 정하지 말고, 그때까지 누가 어떤 조건으로 거주하고 사용 대가와 비용을 어떻게 정산할지도 함께 정할 수 있습니다. 사용료를 지급하기로 하는 방법과 일정 기간 무상 거주를 허용하는 방법 모두 가능합니다.

합의에는 거주 종료일, 무상 거주를 허용하는 기간, 유상 사용의 시작일과 금액, 대출·관리비의 분담, 이미 발생한 사용료의 정산 범위를 구체적으로 남기는 편이 좋습니다. “집을 팔 때까지 산다”는 문구만 있으면 매각이 지연될 때 사용료와 비용을 둘러싼 다툼이 남을 수 있습니다.

재산분할금 지급과 집을 비워 주는 일을 연결하려면 그 지급일과 인도일의 관계도 분명히 정해야 합니다. 자녀 주거를 위해 무료 사용을 허용한다면 양육비와 어떤 관계인지, 그 기간이 끝난 뒤에는 어떻게 처리할지도 정할 수 있습니다.

합의가 되지 않아 임료 상당 부당이득을 다투는 경우에는 민사청구로 검토하게 됩니다. 이혼 재산분할을 청구했다는 이유만으로 별도의 사용료까지 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 재산분할에서 정산할 항목과 별도 민사청구로 주장할 항목을 구별해야 중복 청구나 누락을 줄일 수 있습니다.

윤혜영 변호사의 실무 인사이트

판결문·조정조서에 사용이익을 정산한 기간을 표시하고, 그 이후 실제 거주한 기간과 해당 기간의 임료·비용 자료를 따로 묶어 두는 것이 좋습니다.

공동명의 주택의 귀속과 사용료를 함께 상담하려면 관련 합의서와 비용 자료를 가져가는 것이 도움이 됩니다. 사건을 맡길 변호사와 상담 내용을 준비하는 기준은 이혼전문변호사 선택과 의사소통 가이드에서 확인할 수 있습니다.

자료 출처

• 민법 제741조, 제266조 — 부당이득반환과 공유물의 관리비용 부담. 국가법령정보센터.
• 대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다252458 판결 — 공유물을 배타적으로 사용하는 과반수 지분권자의 임료 상당 부당이득 반환 의무. 국가법령정보센터.
• 대법원 2023. 3. 24. 자 2022스771 결정 — 별거와 이혼소송 중 부부간 부양의무. 국가법령정보센터.
• 서울중앙지방법원 2014. 4. 9. 선고 2013나9320 판결 — 재산분할에서 정산한 부동산 사용이익과 별도 부당이득 청구. 한국가정법률상담소 공개 판결문·법원 공식 판결 게시물.
• 전주지방법원 2024. 7. 17. 선고 2022가단33472 판결 — 아파트 사용이익의 재산분할 정산 범위와 그 이후의 부당이득. (국가법령정보센터 판례 검색)
• 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 — 임대차 종료 후 동시이행항변에 따른 점유와 실제 사용이익 반환의 구별. 국가법령정보센터.
• 서울중앙지방법원 2018. 7. 20. 선고 2017가단5196059·2018가단5079687 판결 — 재산분할금 분할 지급과 연계하여 보장한 거주기간의 해석. (국가법령정보센터 판례 검색)
• 광주지방법원 2019. 3. 12. 선고 2018가단517464 판결 — 부동산 인도 지체에 따른 임료 상당 손해배상채권과 재산분할 잔금의 상계. (국가법령정보센터 판례 검색)
• 대법원 2022. 12. 29. 선고 2022다259395 판결 — 부동산 사용방해에 따른 손해액 산정 시 보증금 없는 객관적 임료 기준. 국가법령정보센터.
• 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결 — 공유자 사이의 인도청구와 공동 점유 방해의 제거. 국가법령정보센터.
• 민법 제492조 — 상계의 요건. 국가법령정보센터.