살던 집값이 떨어지고 대출은 그대로라면, 집에서 대출을 빼고 남는 순가치가 줄어 재산분할금도 달라집니다. 구입 당시 가격이나 집값이 가장 높았을 때의 가격을 그대로 나누는 것이 아니라, 재산분할의 평가 기준에 맞는 시가와 대출잔액을 확인해야 합니다.
다만 집의 순가치에 분할비율을 곱한 금액이 곧바로 상대방에게 받을 돈이 되는 것은 아닙니다. 부부의 다른 재산과 채무를 함께 계산하고, 그중 본인이 보유할 재산까지 반영해야 실제로 주고받을 재산분할 정산금이 나옵니다.
대출이 집값보다 많아졌더라도 남은 빚을 자동으로 절반씩 부담하는 것은 아닙니다. 부부 전체의 재산상태를 확인한 뒤, 이혼 후 생활과 채무를 감당할 능력까지 살펴야 합니다.
1. 집값이 떨어졌다면 재산분할에 어떤 가격과 대출잔액을 반영하나요?
이혼소송에서는 원칙적으로 사실심 변론종결 무렵의 시가를 기준으로 집의 가치를 평가합니다. 사실심 변론종결은 법원이 사실관계와 증거를 심리하는 절차를 마치는 시점입니다. 항소심에서 재산분할을 계속 다투고 있다면 항소심에서의 평가 시점도 중요해집니다.
따라서 과거에 10억 원을 주고 산 집이라도 평가 기준에 맞는 시가가 7억 원이라면, 구입가격 10억 원을 그대로 분할의 기초로 삼기는 어렵습니다. (집값 급락 후 새로운 자료로 재산 가치를 평가한 사례)
가격을 뒷받침할 실거래 자료 등을 제시하고, 다툼이 크면 법원 감정을 통해 시가를 확인할 수 있습니다. 감정이 모든 사건에서 필수인 것은 아니지만, 객관적이고 합리적인 평가자료는 필요합니다.
대법원 2024. 5. 30. 선고 2024므10370 판결도 변론종결일까지 제출된 객관적인 자료를 토대로 부동산 가액을 평가해야 한다고 보았습니다. 이 사건에서는 항소심에 시가 감정결과가 제출되었는데도 이를 제대로 판단하지 않은 채 종전 평가액으로 재산분할금을 산정한 점이 문제가 되었습니다.
대출은 부부가 살 집을 구입하는 데 사용한 채무인지와 실제 남아 있는 금액을 확인합니다. 대출계약서, 대출금 사용내역, 잔액증명서 등으로 주택 구입과의 관련성 및 잔액의 기준일을 정리해야 합니다.
2. 집값이 10억 원에서 7억 원으로 떨어지고 대출이 5억 원이면 얼마를 나누나요?
집값 7억 원에서 분할대상인 주택구입대출 5억 원을 빼면, 집의 순가치는 2억 원입니다.
다음은 집과 대출 전부가 재산분할 대상이고, 다른 재산이나 채무는 없다고 가정한 계산입니다. 하락 전 가격은 순가치의 변화를 비교하기 위한 금액입니다.
| 구분 | 하락 전 | 하락 후 |
|---|---|---|
| 집값 | 10억 원 | 7억 원 |
| 남은 대출 | 5억 원 | 5억 원 |
| 집의 순가치 | 5억 원 | 2억 원 |
여기서 상대방이 집을 보유하면서 대출도 최종적으로 부담하고, 본인은 현금으로 정산받는다고 하겠습니다. 분할비율을 각 50%로 가정하면, 본인이 받을 정산금은 2억 원의 절반인 1억 원입니다. 집값 7억 원의 절반인 3억 5천만 원을 받는 계산이 아닙니다.
50%는 계산을 설명하기 위한 가정입니다. 실제 분할비율은 혼인기간과 재산 형성·유지에 대한 기여, 가사·육아 부담, 이혼 후 생활과 경제력 등 여러 사정을 반영하여 정해집니다. 소득이나 대출 명의 하나만으로 비율이 결정되지는 않습니다.
3. 제 명의 예금이 있다면 실제 받을 재산분할금은 어떻게 달라지나요?
본인이 그대로 보유할 분할대상 재산이 있다면, 자신의 최종 몫에서 그 재산을 뺀 부족분을 정산받습니다. 재산분할비율이 50%라는 말은 부부 전체 순재산 중 최종적으로 절반이 귀속된다는 뜻이지, 자신이 가진 재산과 별도로 상대방 재산의 절반을 더 받는다는 뜻은 아닙니다.
앞의 사례에 본인이 보유할 예금 5천만 원을 추가해 보겠습니다. 이 예금도 전부 분할대상이고, 상대방은 집과 대출을, 본인은 예금을 보유하며 다른 재산·채무는 없다고 가정합니다.
| 계산 단계 | 금액 |
|---|---|
| 집의 순가치 | 7억 원 − 5억 원 = 2억 원 |
| 본인이 보유할 예금 | 5천만 원 |
| 전체 분할대상 순재산 | 2억 5천만 원 |
| 본인의 최종 몫 50% 가정 | 1억 2천5백만 원 |
| 추가로 받을 정산금 | 1억 2천5백만 원 − 5천만 원 = 7천5백만 원 |
이 경우 본인은 예금 5천만 원을 보유하면서 상대방에게 7천5백만 원을 받습니다. 합계 1억 2천5백만 원이 되어 전체 순재산의 절반이 됩니다.
이처럼 순재산이 남아 있고 부족한 몫을 현금으로 정산하는 경우에는, 전체 순재산에 본인의 분할비율을 적용한 뒤 본인이 보유할 순재산을 빼는 순서로 이해하면 됩니다. 앞서 본 대법원 2024므10370 판결도 각 당사자에게 최종적으로 귀속될 금액 중 부족한 부분을 계산하여 지급할 재산분할금을 산정하도록 설명했습니다.
집의 순가치를 계산하면서 이미 공제한 대출을 정산금에서 다시 빼지는 않습니다. 재산목록에는 집값과 채무를 각각 적되, 최종 계산에서 같은 대출이 두 번 공제되지 않도록 확인해야 합니다.
4. 대출이 집값보다 많다면 이혼할 때 남은 빚도 절반씩 부담하나요?
집 한 채의 순가치가 마이너스인 것과 부부 전체가 채무초과인 것은 다릅니다. 집값보다 대출이 많더라도 예금 등 다른 분할대상 재산을 합하면 순재산이 남을 수 있으므로, 먼저 부부 전체의 재산과 채무를 확인해야 합니다.
다른 재산까지 모두 반영했는데도 채무가 더 많다면, 그때는 남은 빚을 어떻게 분담할지가 문제가 됩니다. 빚이 더 많다는 이유만으로 재산분할 청구가 불가능한 것은 아니지만, 남은 채무에 일정 비율을 곱해 나누는 방식으로 바로 결론 낼 수도 없습니다.
대법원 2013. 6. 20. 선고 2010므4071·4088 전원합의체 판결은 전체 채무가 재산을 초과하는 경우에도 재산분할을 통해 채무 분담을 정할 수 있다고 보았습니다. 다만 채무의 성질과 발생 경위, 사용처, 담보, 당사자의 경제활동 능력과 장래 전망 등을 종합적으로 판단하도록 했습니다.
특히 대법원은 이혼 후 생활보장이라는 부양적 요소도 함께 고려해야 한다고 설명했습니다. 채무를 새로 분담시키면 한쪽의 채무초과 상태가 생기거나 더 악화되는 경우, 재산 형성에 대한 기여도를 중심으로 정한 비율을 그대로 적용해서는 안 된다는 취지입니다.
따라서 채무 분담을 다툴 때는 누가 얼마를 벌었는지에 더해, 이혼 후 소득과 주거비, 자녀 돌봄 때문에 제한되는 경제활동, 실제 상환 가능성을 보여주는 자료가 중요합니다. 소득이 없으면 채무 부담이 당연히 면제되는 것은 아니지만, 이혼 후 생활을 유지할 수 있는지는 법원이 함께 판단해야 할 문제입니다.
5. 한쪽이 집을 보유한다면 대출과 재산분할금은 어떻게 정리하나요?
한쪽이 집을 보유하고 다른 쪽에게 현금을 지급하는 방식이라면, 집의 순가치에 따른 정산금과 은행에 대한 대출 책임을 함께 확인해야 합니다. 재산분할 계산에서 대출을 공제했다고 해서 대출계약의 채무자가 자동으로 바뀌는 것은 아닙니다.
집을 넘겨받는 사람이 기존 대출도 부담하기로 부부 사이에서 정했더라도, 은행이 기존 차주를 채무에서 벗어나게 하는 데 동의하지 않았다면 기존 차주의 상환의무는 남을 수 있습니다. 민법 제454조 제1항도 채무자와 제3자 사이의 계약으로 채무를 인수하는 경우 채권자의 승낙을 요구합니다.
따라서 집을 보유할 사람과 대출 명의자가 달라진다면, 은행에 대출 승계나 대환 가능성을 확인하고 그 결과를 정산 조건에 반영해야 합니다.
집을 계속 보유할 사람의 자금계획도 필요합니다. 매달 대출 원리금을 갚으면서 상대방에게 줄 정산금까지 마련할 수 있는지 확인하고, 지급 시기와 방법을 정해야 합니다. 보유가 어렵다면 집을 매도하여 대출을 정리하고 잔액을 나누는 방안도 협의할 수 있습니다.
현금으로 정산받을 사람은 계산상 자신의 몫이 얼마인지뿐 아니라, 언제 어떤 방법으로 실제 지급받을 수 있는지까지 확인해야 합니다.
윤혜영 변호사의 실무 인사이트
집값이 떨어진 상황에서 재산분할을 준비한다면, 먼저 집의 시가자료와 대출잔액증명서를 나란히 놓고 확인해 보셔야 합니다. 여기에 부부가 각각 보유한 예금과 다른 채무를 더하면, 분할비율을 논의할 기초가 됩니다.
재산분할 대상과 비율, 이혼 후 부양 필요를 함께 이해하려면 재산분할의 청산·보상·부양적 요소를 정리한 재산분할 총정리를 참고할 수 있습니다.
집과 대출을 포함한 재산자료를 정리하고 상담을 준비하는 방법은 이혼전문변호사 선택과 상담 준비 안내에서 확인할 수 있습니다.
자료 출처
대법원 2024. 5. 30. 선고 2024므10370 판결 — 재판상 이혼에서 재산의 평가 기준과 객관적인 가액 산정, 각 당사자에게 귀속될 몫의 부족분을 정산하는 방법. 국가법령정보센터.
대법원 2013. 6. 20. 선고 2010므4071·4088 전원합의체 판결 — 채무초과 상태에서의 재산분할과 채무 분담, 이혼 후 생활보장 등 부양적 요소의 고려. 국가법령정보센터.
민법 제454조 제1항 — 채무자와 제3자 사이의 계약에 의한 채무인수와 채권자의 승낙. 국가법령정보센터.
