재산분할로 받은 농지를 직접 경작하기 어렵다면, 취득 경위와 현재 이용 상태를 확인한 뒤 적법하게 임대할 수 있는지부터 알아봐야 합니다. 농지은행 위탁임대도 수탁 요건을 충족하고 실제 임차인이 정해져야 임대수익으로 이어집니다. 임대가 어렵다면 매각을 준비하되, 처분 통지를 받았는지와 통지서에 적힌 기한을 함께 확인해야 합니다.
농지는 위치와 상태에 따라 임대하거나 매각하기 어려울 수 있어, 분할 당시 평가액과 실제 처분 가능한 금액이 달라질 수 있습니다.
1. 재산분할로 받았다는 이유만으로 농지법상 문제가 사라지지는 않습니다
농지법 제6조는 농지를 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 사람이 아니면 소유할 수 없다는 원칙을 두고 있습니다. 법에서 정한 예외가 있거나 허용된 임대차·사용대차에 해당하는 경우에는 계속 보유할 수 있지만, 이혼 재산분할로 소유권을 받았다는 사정만으로 농지법상 소유·이용 요건이 사라지는 것은 아닙니다.
다만 모든 농작업을 직접 해야 한다는 의미는 아닙니다. 농지법이 허용하는 범위에서 일부 작업을 위탁하거나 농업기계와 인력을 이용할 수 있습니다. 문제는 실제 농업경영의 의사와 관리 없이 다른 사람에게 명목상으로만 맡겨 두는 경우입니다. 농지의 현황, 작업 내용, 비용 부담, 수확물의 귀속 등을 종합해 실제 농업경영으로 볼 수 있는지 확인해야 합니다.
2. 농지은행 위탁임대는 가능한 선택이지만 자동으로 임대되는 제도는 아닙니다
농지법 제23조 제1항은 농지 임대를 원칙적으로 제한하면서 일정한 예외를 두고 있습니다. 한국농어촌공사 농지은행의 임대수탁사업도 그 예외 중 하나입니다.
한국농어촌공사의 공식 안내에 따르면 1996년 농지법 시행 이후 취득한 개인 소유 농지는 원칙적으로 3년 이상 소유한 경우 임대수탁 대상이 될 수 있습니다. 위탁기간은 보통 5년 이상 10년 이하이고, 임대료는 해당 농지의 임대차료 수준과 임차인과의 협의를 통해 정합니다.
따라서 재산분할 직후에는 소유기간 요건부터 확인해야 합니다. 재산분할로 이전받은 농지가 상속농지와 같은 별도의 예외에 자동으로 해당한다고 볼 수도 없습니다. 소유권이전등기일, 농지의 취득 경위, 농지의 실제 이용 상태를 가지고 관할 농지은행에 수탁 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
농지은행에 위탁신청을 해도 임차인이 반드시 정해지는 것은 아닙니다. 농지의 위치, 진입로, 면적, 경사도, 관개시설, 재배 가능 작물에 따라 실제 임차인을 찾는 데 시간이 걸릴 수 있고, 임차수요가 부족하면 기대한 임대수익이 발생하지 않을 수 있습니다.
3. 경기·강원 등에서는 농지의 거래 가능성 자체를 따져야 합니다
농지의 거래 상황과 가격 흐름은 지역과 조사 시기에 따라 다르게 나타납니다. 농림축산식품부는 2026년 1월부터 7월까지 전국 평균 농지 실거래가격이 제곱미터당 50,085원으로, 전년 같은 기간보다 4.4% 낮아졌다고 설명했습니다. 2023년과 2024년의 1월부터 7월까지 평균가격도 각각 전년 같은 기간보다 25.0%, 7.2% 하락한 것으로 발표했습니다.
한국농촌경제연구원도 2023년 전국 평균 농지거래 회전율이 약 1.7%에 그쳤고, 농촌지역에서는 농지법 개정 이후 거래 회전율이 유의미하게 하락했다고 분석했습니다. 개별 농지에서는 매수자를 찾는 데 걸리는 시간과 실제 매각 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.
실무에서는 경기와 강원 지역의 비경작 농지를 둘러싼 문제가 특히 자주 부각됩니다. 경기 지역은 상대적으로 높은 가격 기대가 형성된 토지가 있는 반면, 농지법상 이용 요건과 취득 절차의 부담이 함께 문제 됩니다. 강원 지역은 경사도, 진입로, 농기계 접근성 때문에 농지은행에 맡기거나 민간에 매도하기 어려운 토지가 적지 않습니다.
이런 상황에서 농지를 현물로 받으면 장부상 평가액은 상당해도 실제로 현금화하기까지 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다. 감정평가는 기준시점의 이용상황과 공법상 제한, 주변 거래사례와 개별적인 가치형성 요인을 반영합니다. 따라서 거래가 줄고 임차수요가 부족한 농지는 향후 감정이나 매각 과정에서 기대보다 낮은 평가를 받을 가능성을 검토해야 합니다.
4. 직접 경작도, 위탁임대도 어렵다면 처분 절차가 문제 됩니다
농지법 제10조는 정당한 사유 없이 농지를 농업경영에 이용하지 않게 된 경우 일정한 기간 안에 처분하도록 하고 있습니다. 처분의무가 발생했다고 해서 즉시 소유권을 빼앗기는 것은 아니지만, 관할 지방자치단체의 조사와 통지에 따라 처분기간이 정해질 수 있습니다.
처분의무 기간 안에 농지를 처분하지 않으면 제11조에 따른 처분명령이 내려질 수 있습니다. 처분명령을 받은 뒤에는 한국농어촌공사에 매수를 청구할 수 있습니다. 공사는 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 없으면 예산의 범위에서 매수하며, 매수가격은 공시지가를 기준으로 정합니다. 인근 실제 거래가격이 공시지가보다 낮으면 그 가격을 기준으로 매수할 수 있으므로, 민간에서 기대한 시세 전액을 보장받는 절차는 아닙니다.
제12조의 처분명령 유예도 구분해야 합니다. 현행 조문은 처분의무 기간이 지난 뒤 소유자가 해당 농지를 직접 농업경영에 이용하거나, 농지은행 등과 매도위탁계약을 체결한 경우 처분명령을 일정 기간 유예할 수 있도록 합니다. 농지은행에 임대수탁을 신청했다는 이유만으로 처분명령 유예가 자동으로 이루어진다고 이해해서는 곤란합니다.
처분 통지를 받았다면 임차인을 구해 보겠다는 생각만으로 시간을 보내지 말고, 통지서에 적힌 처분의무 기간과 농지의 이용 상태를 가지고 관할 지방자치단체와 농지은행에 동시에 문의해야 합니다.
5. 재산분할 단계에서 농지를 받을지부터 다시 계산해야 합니다
농지를 이미 받은 뒤에는 가격이 떨어졌거나 매수자를 구하기 어렵다는 사정만으로 재산분할금이 자동으로 다시 계산되지는 않습니다. 그래서 재산분할 협의나 조정 단계에서 농지를 현물로 받을지, 상대방이 농지를 보유하고 다른 재산이나 현금을 받을지 먼저 비교해야 합니다.
- 농지의 최근 실거래와 감정평가 자료
- 농업진흥지역 여부와 농지의 실제 이용 상태
- 진입로, 경사도, 관개시설, 농기계 접근성
- 농지은행 임대수탁의 3년 소유기간 요건과 수탁 가능 여부
- 해당 지역에서 실제 임차인을 구할 가능성
- 예상 임대료, 위탁수수료, 세금과 관리비
- 매도 시 예상가격과 매도까지 걸리는 기간
- 처분의무 또는 처분명령이 발생할 가능성
특히 농지를 받은 사람이 다른 지역에 거주하고 농업 경험도 없다면, “나중에 농지은행에 맡기면 된다”는 전제만으로 분할안을 정해서는 안 됩니다. 농지의 평가액뿐 아니라 실제 보유비용과 처분 가능성을 함께 계산해야 합니다.
6. 자주 묻는 질문
농지은행에 위탁하면 임대료를 계속 받을 수 있나요?
위탁계약이 체결되고 임차인이 정해져야 임대료가 발생합니다. 농지은행이 모든 농지에 대해 임차인을 보장하거나 동일한 임대료를 보장하는 제도는 아닙니다. 농지의 위치와 상태에 따라 수탁 가능 여부와 임대 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
재산분할로 받은 직후에도 농지은행 위탁임대가 가능한가요?
일반적인 개인 소유 농지는 3년 이상 소유 요건이 문제 됩니다. 재산분할로 취득했다는 이유만으로 이 요건이 면제된다고 전제할 수 없습니다. 취득 경위와 소유기간, 농지의 현황을 확인한 뒤 관할 농지은행에 문의해야 합니다.
농지 처분명령을 받으면 농지은행에 임대하면 해결되나요?
처분명령 단계에서는 일반적인 임대수탁과 매도위탁을 구분해야 합니다. 처분명령 유예 사유와 농지은행의 수탁 가능 여부가 별도로 판단되므로, 통지서를 받은 즉시 처분의무 기간과 농지 상태를 확인해야 합니다.
윤혜영 변호사의 실무 인사이트
조정이나 합의 단계에서는 농지의 감정가와 실제 매도 가능 가격을 함께 확인해야 합니다. 경기·강원 지역에서는 위치와 이용 상태에 따라 거래 가능성의 차이가 커질 수 있습니다.
직접 농사를 지을 수 없다면 농지은행에 수탁 가능 여부와 지역 임차수요를 문의하고, 임대가 어려울 때의 매도 계획까지 세워야 합니다.
예상 관리비와 매도 기간을 감당하기 어렵다면 다른 재산이나 현금 정산을 받는 방안과 비교할 필요가 있습니다.
재산분할의 대상·평가·현금 정산·현물 이전·공유지분의 차이는 재산분할 전체 구조를 정리한 글에서 이어서 확인할 수 있습니다.
재산분할 상담을 준비하고 대리인을 선택할 때에는 변호사 상담과 대리인 선택 시 확인할 사항을 참고해 보세요.
자료 출처
- 농지법 제6조, 제10조, 제11조, 제12조, 제23조, 제63조 — 농지 소유 제한, 처분의무와 처분명령, 처분명령 유예, 농지 임대차 허용 사유, 이행강제금의 근거입니다. 국가법령정보센터.
- 한국농어촌공사 농지은행·농지연금 포털, 농지임대수탁사업 안내 — 개인 소유 농지의 3년 이상 소유 요건, 임대기간, 임대료 산정 방식과 위탁수수료에 관한 안내입니다.
- 한국농어촌공사 농지은행·농지연금 포털, 농지매도사업 안내 — 농지 매도위탁의 대상과 신청 절차에 관한 안내입니다.
- 감정평가에 관한 규칙 제6조·제14조 — 감정평가에서 기준시점의 이용상황, 공법상 제한과 토지의 가격형성 요인을 고려하는 기준입니다. 국가법령정보센터.
- 한국농촌경제연구원, 「지역별 농지거래 실태 분석」 R2024-20 — 지역별 농지거래 회전율과 농지법 개정 이후 농촌지역 거래 유동성 변화를 분석한 연구입니다.
- 농림축산식품부, “투기와 농촌의 일반적 위반은 구분한다” 농지 전수조사 원칙은 항상 분명했습니다 — 2026년 농지 실거래가격과 거래량에 관한 정부 설명자료입니다.
- 연합뉴스, “현실 반영 못한 탁상행정”…농지 전수조사에 농촌 혼란·반발 — 경기 양평 등에서 나타난 농지 매수수요와 거래 어려움을 다룬 보도입니다.
- 강원도민일보, “개인간 거래 막히자 농지값 ‘뚝’…‘법 보완하라’ 반발” — 강원지역 농지의 매수자 부족과 농지은행 매입가격을 다룬 현장 보도입니다.
