이혼 판결에서 임대보증금 반환채권의 양도와 그 통지를 명한 부분이 확정되었다면, 상대방의 협조 없이 판결을 이용해 LH에 채권양도 사실을 알릴 수 있습니다. 임대아파트에 계속 거주하며 계약자 명의를 바꾸려면 입주자격과 LH의 동의 요건을 별도로 갖추어야 합니다.
상대방이 연락을 끊었다면 판결문의 주문에서 양도 대상, LH에 대한 통지 의무, 임차인 변경에 필요한 절차가 어떻게 정해졌는지 먼저 확인해야 합니다.
1. 보증금 반환채권과 임대아파트 명의변경을 구분해야 합니다
임대보증금 반환채권은 임대차가 종료되고 반환 요건이 갖추어졌을 때 보증금을 돌려달라고 청구할 권리입니다. 이 채권을 재산분할로 넘겨받았다고 해서 주택에 거주하는 임차인의 계약상 지위까지 함께 이전되는 것은 아닙니다. 보증금의 실제 지급 시점은 임대차 종료 등 반환 요건에 따릅니다.
공공임대주택의 임차인 변경에는 별도의 제한이 있습니다. 공공주택 특별법 제49조의4는 임차권 양도와 전대를 원칙적으로 제한하면서, 법령상 예외에 해당하고 공공주택사업자의 동의를 받은 경우 이를 허용합니다.
같은 법 시행령 제48조 제1항 제3호는 임차인이 혼인 또는 이혼으로 퇴거하고, 그 주택에 계속 거주하려는 배우자 등 법령에서 정한 가족이 자신으로 임차인을 변경하는 경우를 예외 사유로 정하고 있습니다. 이혼에 따른 임차인 변경을 신청하려면 퇴거와 계속 거주 사실을 증명할 자료를 제출하고, 해당 주택에 적용되는 입주자격과 LH의 동의 절차를 확인해야 합니다.
시행령 제48조 제3항은 제출된 증명 자료 등에 특별한 문제가 없으면 임차권 양도 또는 전대 요구를 받아들이도록 규정합니다. 배우자에게 채권양도통지를 명한 판결과 별도로 LH의 동의를 받아야 합니다.
2. 상대방이 협조하지 않을 때 확정판결을 어떻게 활용하나요?
2-1. 의사표시를 명한 판결은 확정되면 그 의사를 표시한 것으로 봅니다
민사집행법 제263조 제1항은 의사의 진술을 명한 판결이 확정되면 그 판결로 의사를 진술한 것으로 보는 제도입니다. 해당 의사표시를 위해 상대방에게 다시 서명해 달라고 요청하는 대신, 확정판결의 효력을 활용하는 것입니다.
반대의무가 붙어 있는 판결은 구분해야 합니다. 제2항은 반대의무를 먼저 이행해야 하는 경우, 법에서 정한 집행문이 부여된 때 효력이 생긴다는 별도 규정입니다. 따라서 판결에 금전 지급 등 반대의무가 붙어 있다면 확정증명서만으로 충분하다고 단정할 수 없습니다.
대법원 2017. 12. 28. 자 2017그100 결정도 반대의무 등의 조건이 없는 단순한 의사표시 명령은 판결 확정 시 의사표시가 있는 것으로 본다고 설명합니다. 등기와 승계집행문에 관한 결정으로, 앞서 설명한 의사표시 간주 법리의 근거입니다.
2-2. 판결의 확정과 LH에 대한 통지는 구분해야 합니다
민법 제450조에 따르면 채권양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자 등에게 대항할 수 있습니다. 여기서 채무자는 보증금을 반환할 의무를 지는 LH이고, 양도인은 종전 채권자인 배우자입니다.
채권양도통지를 명하는 판결이 확정된 경우에도, 그 사실이 LH에 저절로 전달되지는 않습니다. 판결정본과 확정증명서 등 효력을 증명할 서류를 제시하거나 송부해 판결에 따른 통지가 LH에 도달하도록 해야 합니다.
3. 판결문 확인부터 LH 제출까지의 진행 순서
3-1. 주문과 별지에서 양도 대상과 의무를 확인합니다
판결문을 읽을 때는 재산분할을 인정한 이유뿐 아니라 실제 이행을 명한 주문과 별지를 확인해야 합니다. 다음 사항을 임대차계약서와 대조하면 후속 절차를 정리하기 쉽습니다.
- 대상 주택과 임대차계약, 보증금 반환채권이 특정되어 있는지
- 채권을 양도하는 의무와 LH에 양도 사실을 통지하는 의무가 어떻게 적혀 있는지
- 양도하는 범위가 채권 전부인지 일부인지, 먼저 이행해야 할 반대의무가 있는지
- 보증금 채권 이전 외에 임차인 변경에 필요한 절차가 판결에 포함되어 있는지
상대방에게 일정한 재산분할금을 지급하라는 판결과 보증금 반환채권의 양도·통지를 명한 판결은 다릅니다. 금전 지급 판결만으로 상대방의 임대차계약이나 보증금 채권이 자신에게 이전되었다고 통지할 수는 없습니다. 금전 지급 판결을 받았는데 돈을 받지 못한 경우의 대응은 재산분할 판결금 강제집행 안내에서 설명합니다.
3-2. 판결의 효력을 증명할 서류를 준비합니다
해당 판결 내용이 확정되었는지 확인하고 판결정본과 확정증명서를 준비합니다. 항소심 등에서 주문이 변경되었다면 최종적으로 어떤 내용이 확정되었는지 드러나는 서류가 필요합니다. 발급 방법은 사건을 담당한 법원에 확인할 수 있습니다.
반대의무의 이행이 필요한 판결이라면 이행을 증명할 자료와 집행문을 함께 준비해야 합니다.
3-3. 담당 부서에 판결과 증명서류를 전달하고 도달 자료를 남깁니다
임대차계약을 관리하는 LH 담당 부서와 접수 주소를 확인한 뒤, 사건번호·해당 주문·양도 대상 채권을 적은 서면과 증명서류를 제출합니다. 판결에 따른 채권양도통지임을 서면에 밝혀야 합니다.
우편을 이용한다면 내용증명으로 발송 내용을, 배달증명으로 도달 사실을 남길 수 있습니다. 제출한 서면과 첨부서류의 사본, 접수 자료를 함께 보관하세요.
다른 양수인이나 압류채권자와의 관계에서는 민법 제450조 제2항의 확정일자 있는 증서 등 대항요건과 도달 시점이 별도로 문제 됩니다. 통지를 했다는 이유만으로 기존 압류나 다른 사람의 권리보다 항상 우선하는 것은 아닙니다.
3-4. 계속 거주하려면 임차인 변경 심사도 별도로 진행합니다
계속 거주하려면 채권양도통지와 별도로 임차인 변경 절차를 진행해야 합니다. 해당 주택에 적용되는 요건을 확인하고, 임대차계약서·이혼 및 판결 자료·세대와 거주관계 자료 중 어떤 서류가 필요한지 LH 담당 부서에 확인해 준비하세요.
처리가 어렵다는 답변을 받았다면 이유를 구분해야 합니다. 판결의 내용이나 확정 여부가 불명확한 것인지, 입주자격·계속 거주 요건의 문제인지, 기존 채권양도나 압류가 확인된 것인지에 따라 대응이 달라집니다. 보완할 자료와 적용 근거를 서면으로 확인하면 다음 조치를 판단하는 데 도움이 됩니다.
4. 판결문에 필요한 내용이 빠져 있다면 어떻게 하나요?
채권양도와 통지 의무가 충분히 특정된 확정판결이 있다면, 같은 통지를 위해 상대방의 협조를 다시 받아야 하는 것은 아닙니다. 그러나 판결문에 필요한 의무가 없거나 양도 대상이 분명하지 않다면 현재 서류만으로 진행할 수 있는 범위부터 검토해야 합니다.
판결 이유에서 임대보증금을 재산분할 대상으로 계산했다는 사정만으로, 주문에 없는 채권양도통지 의무가 생기는 것은 아닙니다. 새로운 의무를 추가해야 하는 경우에는 단순한 기재 오류를 고치는 판결경정으로 해결된다고 볼 수 없습니다.
필요한 의무가 판결에서 빠져 있다면, 먼저 LH에 판결문과 임대차계약서를 제시해 현재 서류로 처리할 수 있는 범위와 보완할 사항을 확인하세요. 채권양도가 이루어졌고 통지만 문제라면 LH의 승낙으로 대항요건을 갖출 수 있는지 확인합니다. 양도 자체나 그 밖의 이행이 문제라면 누락된 의무와 계약관계를 대조해 추가 청구가 필요한지 검토해야 합니다.
윤혜영 변호사의 실무 인사이트
LH 임대아파트가 재산분할 대상에 포함되어 있다면, 보증금을 누구에게 귀속시킬 것인지와 이혼 후 누가 계속 거주할 것인지를 함께 정리하는 것이 좋습니다. 보증금 채권을 확보한 뒤에야 계약자 변경 문제를 확인하면, 재산분할의 결과와 실제 주거 계획 사이에 차이가 생길 수 있습니다.
판결을 받기 전에는 LH에 적용되는 변경 요건을 확인하고, 필요한 양도·통지 의무가 재판에서 다뤄지도록 준비해야 합니다. 이미 판결을 받은 뒤라면 상대방을 설득하는 데 앞서 주문을 읽고, 판결만으로 대체할 수 있는 의무와 추가로 충족해야 할 요건을 나누는 것이 우선입니다.
재산분할의 대상과 방법, 이행 문제를 함께 살펴보려면 이혼 재산분할 종합 안내를 참고할 수 있습니다.
판결문과 임대차계약서를 준비해 상담할 때 확인할 사항은 이혼전문변호사 선택과 상담 준비 안내에서 설명합니다.
자료 출처
- 공공주택 특별법 제49조의4, 같은 법 시행령 제48조 — 임차권 양도 제한과 이혼에 따른 임차인 변경의 예외·증명 자료·동의
- 민사집행법 제263조 — 의사표시를 명한 판결의 확정과 반대의무가 붙은 경우의 효력
- 대법원 2017. 12. 28. 자 2017그100 결정 — 의사표시 간주와 승계집행문에 관한 법리
- 민법 제450조 — 채권양도의 통지·승낙과 제3자에 대한 대항요건
