이혼 재산분할로 농지나 과수원의 명의를 이전받았더라도, 이후 농지법에 맞게 소유하고 이용할 수 있는지는 별도로 확인해야 합니다. 등기가 되었다는 사실만으로 농사를 짓지 않은 채 계속 보유하거나 자유롭게 임대할 수 있는 것은 아닙니다. 정당한 사유 없이 농업경영에 이용하지 않으면 처분의무가 생길 수 있고, 처분명령까지 이행하지 않으면 이행강제금이 반복해서 부과될 수 있습니다.
실제 영농 가능성, 적법한 이용 방법, 토지의 가치와 상대방의 현금 지급 능력을 함께 비교해야 합니다.
1. 소유권이전등기와 농지의 계속 보유는 별개의 문제입니다
농지법 제8조는 농지 취득 시 농지취득자격증명을 발급받는 것을 원칙으로 하면서 예외를 두고 있습니다. 이혼 당사자 사이의 재산분할을 원인으로 농지의 소유권이전등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하지 않아도 됩니다. 재산분할 협의서나 재판서 등 해당 등기에 필요한 다른 서류는 갖추어야 합니다.
여기서 중요한 것은 취득 단계에서 증명을 첨부하지 않고 등기할 수 있더라도, 취득 후에는 농지의 소유·이용 제한을 따라야 한다는 점입니다. 농지를 받기로 합의하기 전에 등기 절차와 이후 이용 계획을 함께 검토해야 합니다.
농지법 제6조는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 사람이 농지를 소유하는 것을 원칙으로 정하고, 예외적으로 소유할 수 있는 경우를 따로 규정합니다. 재산분할로 받았다는 사정만으로 농업경영과 무관한 장기 보유가 허용된다고 보기는 어렵습니다.
과수원도 같은 검토가 필요합니다. 재산분할 목록에 토지의 면적과 가격만 적을 것이 아니라, 현재 누가 어떤 방식으로 과수원을 운영하는지, 명의를 이전받은 사람이 그 운영을 이어 갈 수 있는지도 확인해야 합니다.
2. 다른 사람에게 농사를 맡기면 해결될까요?
직접 농업경영을 하기 어렵다고 해서 이웃이나 전 배우자에게 농사를 맡기면 문제가 모두 해결되는 것은 아닙니다. 소유 요건과 함께 임대차 또는 무상사용이 허용되는 사유를 확인해야 합니다.
농지법 제23조는 농지의 임대차와 무상사용을 원칙적으로 제한하면서 예외를 정하고 있습니다. 질병 등 부득이한 사유, 일정한 요건을 갖춘 농지의 임대, 한국농어촌공사 등을 통한 위탁임대 등은 각각의 요건에 맞아야 합니다.
따라서 “명의는 내가 받고 농사는 상대방이 계속 짓는다”는 합의를 하려면 그 방식이 법에서 허용되는지부터 살펴야 합니다. 기존 임대차계약이 있더라도 취득 경위와 보유기간, 실제 이용 상태에 따라 적법성을 확인해야 합니다.
명의를 이전받기 전에 토지 자료와 이용 계획을 갖추어 관할 지방자치단체에 확인하고, 농지은행 위탁을 고려한다면 해당 사업의 수탁 요건을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
3. 농사를 짓지 않으면 곧바로 이행강제금이 나오나요?
이 글에서 다루는 농지의 미이용 문제에서는 처분의무, 처분명령, 명령 불이행에 따른 이행강제금을 구분해야 합니다. 단순히 명의를 이전받은 날부터 매년 토지가격의 25%를 내는 구조는 아닙니다.
농지법 제10조에 따르면, 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 않는다고 관할 행정청이 인정하는 등 법에서 정한 사유가 발생하면 원칙적으로 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지를 처분해야 합니다. 자연재해나 질병 등 정당한 사유가 있는지에 대한 검토도 필요합니다.
그 처분의무 기간에 처분하지 않으면 농지법 제11조에 따른 처분명령이 문제 됩니다. 법은 해당하는 농지 소유자에게 6개월 이내에 처분할 것을 명하도록 정하고 있습니다. 다만 법에서 정한 토지거래허가구역 내 농지 등에는 별도의 처분명령 사유가 있으므로, 모든 경우에 반드시 1년의 처분의무 기간이 먼저 주어진다고 이해해서는 안 됩니다.
2026년 8월 28일부터 시행된 개정법은 처분명령을 내릴 수 있도록 하던 규정을 처분명령을 내려야 하는 규정으로 바꾸었습니다.
처분명령의 유예 가능성을 확인해야 합니다. 농지법 제12조는 처분의무 기간에 농지를 처분하지 않았더라도 자기의 농업경영에 이용하거나 법에서 정한 매도위탁계약을 체결한 경우, 처분의무 기간이 지난 날부터 3년간 처분명령을 직권으로 유예할 수 있도록 정하고 있습니다.
농사를 다시 시작했다는 이유만으로 이미 진행된 절차가 자동으로 끝나는 것은 아닙니다. 현재 받은 문서가 처분의무 통지인지 처분명령인지, 유예 요건을 충족하는지, 남은 기한이 얼마인지부터 확인해야 합니다.
4. 이행강제금 25%는 어떤 금액을 기준으로 계산하나요?
농지법 제63조는 정당한 사유 없이 지정기간까지 처분명령을 이행하지 않은 경우 등의 이행강제금을 규정합니다. 계산 기준은 단순히 공시지가나 재산분할 당시 합의한 가격이 아닙니다.
법에서 정한 감정가격과 개별공시지가 중 더 높은 가액의 25%가 기준입니다. 처분명령 이행기간이 끝난 다음 날을 기준으로, 명령이 이행될 때까지 매년 1회 부과·징수할 수 있습니다.
가령 법정 산정 기준이 되는 가액이 10억 원이라면 한 차례의 이행강제금은 2억 5천만 원으로 계산됩니다. 이는 산식을 설명하기 위한 예시입니다. 부부가 재산분할 협의에서 농지를 10억 원으로 평가했다는 이유만으로 실제 부과액이 곧바로 2억 5천만 원이 되는 것은 아닙니다.
이행강제금 부담은 크지만, 이를 이유로 취득 직후부터 같은 금액의 손실이 확정된 것처럼 계산해서도 안 됩니다. 어떤 의무를 위반했는지, 처분명령이 있었는지, 그 명령을 이행하지 않은 정당한 사유가 있는지를 순서대로 보아야 합니다.
5. 농지를 받을지 현금으로 정산받을지 판단할 기준
농업경영을 이어 가기 어렵고 적법한 이용 방법도 마련하기 힘들다면, 상대방이 농지를 보유하고 자신은 그 가치를 반영한 재산분할금을 받는 방식을 우선 검토할 수 있습니다. 다만 현금 정산을 선택할 때도 평가액과 지급 가능성을 따로 확인해야 합니다.
- 토지와 운영의 현재 상태: 등기사항증명서, 토지대장, 토지이용계획확인서, 농지대장, 임대차계약과 행정청의 통지서를 확인합니다. 과수원은 수목·시설·농기계의 소유관계와 평가 범위도 구분합니다.
- 현물 취득 후의 이용 계획: 실제 영농에 필요한 시간과 비용을 감당할 수 있는지, 임대나 위탁을 생각한다면 법적 요건을 충족하는지 살펴봅니다.
- 재산분할을 위한 가치 평가: 개별공시지가만으로 시세를 단정하지 않고 거래사례와 감정평가 등을 검토합니다. 담보채무, 이용 제한, 매각 가능성도 함께 보되 불확실한 제재를 확정채무처럼 일괄 공제하지 않습니다.
- 정산금의 지급과 확보: 상대방의 자금 조달 가능성, 지급기한, 분할 지급 여부와 담보를 검토합니다. 현금으로 받기로 정해도 실제 지급받지 못하면 별도의 집행 문제가 남습니다.
두 사람 모두 농지를 보유하기 어렵다면 매각 후 대금을 나누는 합의도 비교할 수 있습니다. 이 경우에는 매각기한과 가격 결정 방법, 매각 전 관리비용, 대금의 수령과 배분 방법을 정리해야 합니다.
현금 정산이 적합하다는 판단과 상대방이 제시한 낮은 평가액을 받아들여야 한다는 판단은 다릅니다. 농지법상 부담을 확인하되, 그 부담을 이유로 정당한 재산분할 몫까지 서둘러 포기할 필요는 없습니다.
윤혜영 변호사의 실무 인사이트
저는 농지가 포함된 재산분할에서는 얼마를 받을지와 함께, 받은 뒤 어떻게 보유하고 사용할지를 먼저 묻는 것이 중요하다고 봅니다. 등기부상 재산이 늘어나는 것과 이혼 후 생활에 도움이 되는 자산을 확보하는 것은 같은 문제가 아니기 때문입니다.
농업경영을 이어 갈 수 있다면 현물 취득이 합리적일 수 있고, 그렇지 않다면 다른 재산이나 현금으로 정산하는 편이 나을 수 있습니다. 어느 쪽이든 행정상 제약과 실제 회수 가능성을 함께 검토해야 합니다. 제재를 과장하여 합의를 재촉하기보다, 감당할 수 있는 이용 계획과 지급 조건을 구체적으로 마련하는 것이 필요합니다.
분할 대상과 기여도, 부동산의 평가 방법은 이혼 재산분할 실무 종합 안내에서 함께 살펴보실 수 있습니다.
재산분할 상담에 필요한 자료와 대리인 선택 기준은 이혼전문변호사 선택과 상담 준비 안내에서 확인할 수 있습니다.
자료 출처
- 농지법 제6조·제8조·제10조·제11조·제12조·제23조·제63조 — 농지의 소유·취득과 임대차, 미이용 농지의 처분의무·처분명령·유예 및 이행강제금. 국가법령정보센터.
- 농지법 개정문 및 부칙(법률 제21798호) — 처분명령 의무화와 2026년 8월 28일 시행. 국가법령정보센터.
- 등기선례 제4-261호, 「재산분할을 원인으로 하는 농지소유권이전등기신청시 첨부서면등」(1995. 6. 28.) — 재산분할 판결에 따른 농지 소유권이전등기의 첨부서면. 법원도서관 법고을.
