은행에 남은 대출은 원칙적으로 대출계약의 차주가 갚아야 합니다. 다만 부부의 공동재산을 형성하거나 유지하는 데 사용한 대출과 임대보증금 반환채무는 이혼 재산분할에서 정산할 대상이 될 수 있습니다. 재산보다 빚이 많아도 법원이 부부 사이의 분담을 정할 수 있으며, 그 비율이 반드시 절반인 것은 아닙니다.
은행 대출은 소유권 이전만으로 차주가 바뀌지 않지만, 대항요건을 갖춘 임대주택 전체를 이전받으면 보증금 반환책임을 원칙적으로 승계합니다. 따라서 부부 사이에서 누가 얼마를 부담할지와 은행·임차인이 누구에게 청구할 수 있는지를 구분해 합의해야 합니다.
1. 영끌·갭투자 실패, 집값 하락과 보증금 부족은 어떻게 다른가요?
영끌 투자는 주택담보대출에 신용대출까지 더해 적은 자기자금으로 부동산을 취득하는 형태를 포함합니다. 갭투자는 임차인의 보증금을 취득자금에 활용하므로, 집값뿐 아니라 다음 임차인에게 받을 보증금과 기존 임차인에게 돌려줄 보증금의 차이도 중요합니다.
예를 들어 고정금리 적용기간이 끝나 원리금 상환액이 늘거나 소득이 줄면, 시세상 남는 재산이 있어도 당장 대출을 갚지 못할 수 있습니다. SBS Biz는 5년 고정금리 대출의 금리 재산정 등으로 상환 부담이 커진 사례를 보도했습니다.
보도 출처: SBS Biz, 「영끌 매물 쏟아진다…경매로 넘어간 집 28만 건」, 2026. 1. 19. 발행.
전세시세가 낮아져 새 임차인에게 받는 돈으로 기존 보증금을 모두 돌려줄 수 없는 역전세도 비슷한 자금 부족을 만듭니다. 한국주택금융공사 주택금융연구원의 「역전세에 대한 과거의 기억들」은 역전세와, 주택 매매가격으로 보증금 등을 감당하기 어려운 깡통전세를 구분합니다. 집의 순가치가 부족한 문제와 반환기일에 현금이 부족한 문제는 함께 생길 수도 있습니다.
여러 주택의 보증금 반환기일이 겹치면 한 집의 부족분을 다른 집에서 마련하기 어려워지고, 급매나 경매가 이어질 수 있습니다. 이혼 정산에서는 이러한 흐름을 주택별 자산·채무와 실제 상환 내역으로 풀어내야 합니다.
2. 재산분할에서 집값과 대출·전세보증금은 어떻게 계산하나요?
재산분할 대상인 집은 평가액만 보는 것이 아니라, 공동재산 형성·유지와 관련하여 남아 있는 채무를 함께 계산합니다. 주택담보대출 외에 매수대금으로 사용한 신용대출과 임차인에게 반환할 보증금도 검토해야 합니다. (임대보증금 반환채무를 누락해 재산분할 판단이 파기된 사례)
아래는 설명을 위한 가상 사례입니다. 다른 재산은 없고, 아래 채무가 모두 재산분할 대상에 해당한다고 가정합니다. 집 평가액과 채무잔액은 같은 기준일에 확인한 금액입니다.
| 계산 항목 | 금액 |
|---|---|
| 현재 집 평가액 | 5억 원 |
| 주택담보대출 공제 | − 2억 원 |
| 반환할 전세보증금 공제 | − 2억 5,000만 원 |
| 매수에 쓴 신용대출 공제 | − 7,000만 원 |
| 단순 계산한 순재산 | − 2,000만 원 |
집값이 5억 원이어도 채무를 공제하면 순재산은 마이너스 2,000만 원입니다. 그렇다고 그 빚을 곧바로 각자 1,000만 원씩 부담하는 것은 아닙니다.
여기서 전세보증금은 부부가 임차인에게 돌려줄 돈입니다. 부부가 다른 집에 세 들어 살면서 집주인에게 돌려받을 보증금은 재산에 해당하므로, 같은 ‘전세보증금’이라는 말로 섞어 계산하지 않아야 합니다.
민법 제357조의 근저당권은 담보할 채무의 최고액을 정하는 구조입니다. 등기부의 채권최고액을 실제 대출잔액으로 쓰면 안 됩니다.
금융기관의 잔액 자료로 원금과 미지급 이자 등을 확인해야 합니다. 같은 대출이 여러 집에 공동담보로 잡혀 있다면 전체 정산에서 중복 공제하지 않아야 합니다.
집값 하락분도 별도 빚이 아닙니다. 낮아진 집값으로 이미 평가했다면, 매수가와의 차액을 다시 채무처럼 빼는 것은 같은 손실을 두 번 반영하는 계산입니다.
3. 배우자 단독명의 대출·보증금 반환채무도 공동채무인가요?
대출금의 실제 사용처와 연결된 공동재산을 확인해야 합니다. 배우자 단독명의의 신용대출도 공동재산인 주택의 매수대금으로 쓰였다면 정산 대상이 될 수 있습니다.
반대로 집을 담보로 돈을 빌렸다는 사실만으로 그 돈의 사용처까지 공동재산과 관련된 것은 아닙니다. 공동재산 형성·유지와 무관한 개인 용도로 사용했다면 그 채무를 공제해야 하는지 다투어야 합니다.
상의 없이 대출을 받았다는 사정도 함께 살펴야 합니다. 다만 상의가 없었다는 사실 하나로 공동채무 여부가 정해지는 것은 아닙니다.
대법원 2011. 3. 10. 선고 2010므4699·4705·4712 판결은 부부의 협력으로 취득한 아파트를 보증금 6,500만 원에 임대한 사건에서, 특별한 사정이 없는 한 그 반환채무도 재산 형성에 수반한 채무라고 판단했습니다. 이를 제외한 이유를 설명하지 않은 원심의 재산분할 판단을 파기했습니다.
따라서 아직 임대차가 끝나지 않았다는 이유로 보증금을 빼놓거나, 보증금을 이미 투자에 사용했다는 이유로 반환채무가 없어졌다고 보아서는 안 됩니다. 돈을 어디에 보냈는지와 임차인에게 얼마를 돌려줘야 하는지는 따로 확인할 문제입니다.
특히 여러 집을 보유했다면 한 집의 보증금이 다른 집의 매수대금이나 대출 상환에 쓰였을 수 있습니다. 계좌이체 내역을 따라 자금의 이동과 남은 채무를 연결해야 어느 집의 재산과 어떤 채무를 함께 정산할지 설명할 수 있습니다.
재산과 채무를 분할 대상에 넣는 전체 기준, 평가 시점과 기여도는 이혼 재산분할 총정리에서 함께 확인할 수 있습니다.
4. 채무가 재산보다 많아도 이혼 재산분할을 할 수 있나요?
채무가 재산보다 많다는 이유만으로 재산분할이 불가능해지는 것은 아닙니다. 법원은 정산 대상인 공동채무를 부부가 분담하도록 정할 수 있습니다. 다만 양쪽 모두에게 남은 빚을 기계적으로 절반씩 배분하는 방식은 아닙니다.
대법원 2013. 6. 20. 선고 2010므4071·4088 전원합의체 판결의 실제 사건에서는 아파트 한 채와 예금 등을 합친 재산이 약 1억 9,074만 원, 임대보증금 반환채무와 금융기관 대출 등을 합친 채무가 약 2억 3,040만 원이었습니다. 대법원은 채무초과만을 이유로 청구를 배척한 원심을 파기하고 사건을 다시 판단하도록 했습니다.
이 판결은 채무의 성질과 발생 경위, 사용처, 담보와 채권자 관계, 부부의 경제활동능력과 장래 등을 살펴 분담이 적합한지 판단하도록 했습니다.
특히 채무 분담으로 한쪽이 채무초과 상태가 되거나 그 상태가 더 나빠지는 경우에는 더 신중한 판단이 필요합니다. 적극재산을 나누는 기여도 비율처럼 일률적으로 처리해서는 안 된다는 점을 밝혔습니다.
그러므로 “배우자가 투자했으니 전부 배우자가 갚는다”거나 “부부니까 반씩 갚는다”는 주장만으로는 부족합니다. 정산 대상인 채무를 특정한 뒤, 자신이 요구하는 분담 방법을 그 돈의 사용처와 양쪽의 상환능력에 연결해야 합니다. 위 판결이 최종적으로 특정 분담률을 확정한 것은 아닙니다.
5. 집을 배우자에게 넘기면 은행 대출과 근저당권에서도 벗어나나요?
집의 소유권을 넘기는 것과 대출계약의 차주가 바뀌는 것은 별개입니다. 부부 사이에서 “집을 받는 사람이 대출도 갚는다”고 합의해도, 은행이 기존 차주의 면책을 승인하지 않았다면 기존 차주의 책임은 원칙적으로 유지됩니다.
민법 제454조는 채무자와 제삼자 사이의 채무인수에 채권자의 승낙이 필요하다고 규정합니다.
공동차주나 보증인으로 계약한 사람도 자신의 계약상 책임을 따로 확인해야 합니다.
집을 넘겨받는 사람에게도 확인할 문제가 있습니다. 본인이 차주가 아니더라도 집에 근저당권이 남아 있으면, 기존 차주가 대출을 갚지 않을 때 그 집이 경매에 넘어갈 수 있습니다. 저당권자의 경매청구권은 민법 제363조에 규정되어 있습니다.
따라서 은행에 차주 변경이 가능한지, 변경 후 기존 차주가 채무에서 벗어나는지, 담보권은 어떻게 처리하는지를 확인해야 합니다. 배우자가 매달 대신 납부하고 있다는 사실만으로 차주 변경과 면책이 완료되었다고 판단하면 안 됩니다.
6. 갭투자 주택을 받으면 전세보증금 반환책임도 승계하나요?
은행 대출과 달리 주택임대차에는 법률에 따른 승계가 있습니다. 대항요건을 갖춘 임대주택 전체의 소유권을 이전받는 경우에는 양수인이 임대인 지위와 보증금 반환채무를 원칙적으로 승계합니다. 재산분할로 받는 집도 현재 임대차 상태를 확인해야 합니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항·제4항에 따르면 일반적인 개인 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날부터 제삼자에 대항할 수 있습니다.
집 명의 이전이 각 채무에 미치는 효과는 다음과 같이 구분할 수 있습니다.
| 채무 종류 | 집 명의 이전 후 책임 |
|---|---|
| 은행 대출 | 은행의 기존 차주 면책 승인 없이는 종전 차주의 책임이 원칙적으로 유지됩니다. |
| 임대보증금 | 대항요건을 갖춘 임대주택 전체를 받으면 새 소유자가 반환책임을 원칙적으로 승계합니다. |
다만 임차인이 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 승계에 이의를 제기하면 종전 임대인의 보증금 반환채무가 소멸하지 않습니다. 대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결도 이 법리를 확인했습니다.
해당 경매 사건에서는 임차인이 배당요구를 하지 않고 새 소유자를 상대로 임차권등기를 신청한 행동 등을 함께 고려했습니다. 대법원은 종전 임대인에게 반환을 요구했다는 사정만으로 승계에 반대한 것으로 보기 어렵다고 판단하고 원심을 파기했습니다.
위 표는 임대주택 전체를 이전하는 경우를 전제로 합니다. 단순 지분 이전을 같은 기준으로 처리하거나, 임차인의 이의 제기 기간을 일률적인 며칠로 정하면 안 됩니다.
명의 이전 전에 임대차계약서, 보증금 수령·반환 내역, 임차인의 대항요건과 승계에 관한 의사표시를 함께 확인해야 합니다.
공동명의 주택의 공동임대인이라면 각자 절반만 반환하면 될까요?
부부가 건물 전체를 공동으로 임대한 공동임대인이라면, 보증금 반환채무는 원칙적으로 불가분채무입니다. 부부 사이에서 절반씩 부담하기로 정해도 임차인에게 각자 절반만 반환하겠다고 주장할 수는 없습니다. 임차인은 어느 공동임대인에게든 미반환 보증금 전액을 청구할 수 있지만, 같은 돈을 두 번 받는다는 뜻은 아닙니다.
대법원 2010. 12. 23. 선고 2009므3928 판결은 공동명의 건물 전체의 임대차계약을 한 배우자 명의로 체결한 사건에서, 그 배우자가 다른 배우자를 대리한 공동임대인인지도 심리해야 한다고 판단했습니다.
채무를 한 사람에게 귀속시킨다는 재산분할 판결의 이유설시만으로 상대방이 면책되는 것은 아니라고 보았습니다. 공동소유라는 사실만으로 공동임대인이라고 단정할 수는 없지만, 계약서에 배우자 이름만 있다는 이유로 자신의 책임이 없다고 결론내릴 수도 없습니다.
7. 급매·경매 후 남은 대출과 보증금은 어떻게 정산하나요?
집이 팔렸다면 처분대금으로 얼마를 갚았고 어떤 채무가 남았는지 다시 계산해야 합니다. 집이 없어졌다는 이유만으로 대출이나 보증금 반환채무가 모두 소멸하는 것은 아닙니다.
급매로 처분했다면 매매계약서와 정산 내역을, 경매로 처분됐다면 매각·배당 자료와 금융기관의 잔액 자료를 확인합니다.
이미 팔린 집의 가액과 그 매각대금을 동시에 재산으로 넣거나, 배당으로 갚은 대출을 종전 금액 그대로 채무에 남기면 중복 계산이 됩니다.
경매에서도 보증금은 따로 살펴야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의5는 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권의 존속을 규정합니다. 매수인이 인수하는 임대차인지, 경매로 소멸하는 임차권인지에 따라 보증금 반환의무자를 확인해야 합니다. 임차권이 소멸해도 미반환 보증금채권까지 당연히 없어지는 것은 아닙니다.
아직 경매가 진행 중이라면 집과 채무가 이미 모두 정리된 상태로 계산하지 않아야 합니다. 소유권과 채무의 실제 상태를 확인하고, 진행 중인 경매가 정산에 어떤 영향을 줄지 구분해야 합니다.
보증금 반환을 위해 새 대출을 받아 기존 임차인에게 모두 지급한 경우도 있습니다. 그때는 변제된 보증금채무와 새 대출채무를 구별해야 합니다. 이미 끝난 보증금채무까지 남겨 놓은 채 새 대출을 더하면 같은 부담을 두 번 공제할 수 있습니다.
8. 이혼합의서에 대출·보증금 분담을 어떻게 적어야 하나요?
“부동산 관련 채무는 배우자가 모두 책임진다”는 한 문장으로 끝내기보다, 채무의 목록과 처리 방법, 이행되지 않았을 때의 정산 방법을 구체화해야 합니다. 부부의 합의만으로 은행이나 임차인의 권리를 제한할 수 없다는 점도 전제로 두어야 합니다.
- 재산·대출 목록: 주택별 주소·소유자·평가액과 각 대출의 금융기관·차주·잔액·담보관계를 특정합니다. 평가액과 잔액을 확인한 기준일도 표시합니다.
- 보증금 반환 일정: 임차인별 계약과 미반환 보증금, 반환기일을 확인합니다. 여러 집의 반환기일이 겹치는지도 살펴야 합니다.
- 명의 이전과 채무 처리: 은행의 차주 변경·면책 승인과 임대인 지위 승계 여부를 확인하여, 소유권 이전과 채무 처리를 어떻게 연결할지 정합니다.
- 합의가 이행되지 않을 때: 대출 인수가 승인되지 않거나 보증금 반환자금을 마련하지 못할 경우, 주택 매각 등 대체 처리 방법과 시기를 정합니다.
- 남은 빚과 대신 갚은 돈: 최종 처분대금으로도 부족한 채무를 누가 얼마씩 부담할지, 상대방 부담분을 대신 갚은 경우 어떻게 정산할지 정합니다.
이를 위해 등기부만 준비해서는 부족합니다. 대출약정서·잔액 자료·대출금 사용 내역, 임대차계약서·보증금 입출금 자료, 매매 또는 경매 정산 자료가 서로 맞아야 합니다. 특히 보증금과 대출을 여러 집 사이에서 돌려 썼다면 주택별 표와 전체 채무표를 함께 만드는 것이 도움이 됩니다.
합의한 돈을 지급받아야 하는 사람이 있다면 지급액과 기한도 특정해야 합니다. 배우자가 은행에 대신 납부한다는 약속과, 그 약속을 어겼을 때 자신이 배우자에게 청구할 수 있는 정산금은 구분해서 작성할 필요가 있습니다.
윤혜영 변호사의 실무 인사이트
영끌·갭투자 실패를 정리할 때는 집값과 대출잔액뿐 아니라 누가 언제 현금을 마련해야 하는지까지 봐야 합니다. 평가상 순재산이 남아 있어도 보증금 반환기일에 쓸 돈이 없다면, 집을 유지한다는 합의가 실제로 이행되기 어려울 수 있습니다.
한쪽이 집을 받고 다른 쪽이 빚을 갚는 약속을 했다면, 불이행 시 누구의 재산이 경매 대상이 되고 누가 채권자의 청구를 받는지까지 검토해야 합니다.
상담을 준비할 때는 주택별 재산·채무 목록과 반환기일, 은행에서 확인한 채무인수 가능 여부를 함께 정리하면 좋습니다. 사건을 맡길 변호사의 전문분야와 상담에서 확인할 사항은 이혼전문변호사 선택과 상담 준비 가이드에서 확인할 수 있습니다.
자료 출처
- 대법원 2011. 3. 10. 선고 2010므4699·4705·4712 판결: 공동재산인 아파트의 임대보증금 반환채무. 국가법령정보센터 판결 전문.
- 대법원 2013. 6. 20. 선고 2010므4071·4088 전원합의체 판결: 채무초과 상태의 재산분할과 채무 분담 기준. 국가법령정보센터 판결 전문.
- 대법원 2010. 12. 23. 선고 2009므3928 판결: 공동임대인의 보증금 반환채무와 재산분할 판결의 효력. 국가법령정보센터 판결 전문.
- 대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결: 주택임대차의 임대인 지위 승계와 임차인의 이의. 국가법령정보센터 판결 전문.
- 민법 제357조, 제363조, 제454조: 근저당, 저당권자의 경매청구권, 채무인수. 국가법령정보센터 현행 조문.
- 주택임대차보호법 제3조, 제3조의5: 대항력·임대인 지위 승계와 경매에 의한 임차권의 소멸. 국가법령정보센터 현행 조문.
- 한국주택금융공사 주택금융연구원, 강영신, 「역전세에 대한 과거의 기억들」, 2023 주택금융 리서치: 역전세와 깡통전세의 구분.
- SBS Biz, 「영끌 매물 쏟아진다…경매로 넘어간 집 28만 건」, 2026. 1. 19. 발행: 금리 재산정 등으로 커진 원리금 상환 부담에 관한 보도.
