이혼 재산분할에서 아파트 가격을 정할 때에는 실무상 KB부동산의 KB시세를 기준 자료로 활용합니다. KB시세가 제공되는 아파트라면 처음부터 감정평가를 받아야만 집값을 인정받을 수 있는 것은 아닙니다.
다만 KB시세가 없는 주택이거나, 해당 시세가 우리 집의 개별적인 사정을 제대로 반영하는지를 두고 다툼이 있다면 실제 거래 자료와 감정 결과 등을 함께 살펴야 합니다. 이미 집을 팔았다면 매각대금과 그 사용처도 확인해야 합니다.
1. 아파트는 KB시세를 먼저 확인합니다
아파트 재산분할을 준비한다면 해당 단지와 면적의 KB시세부터 확인하는 것이 좋습니다. 실무에서는 이 자료를 아파트 가액을 산정하는 기준으로 활용하며, 가격에 특별한 다툼이 없다면 별도의 감정 없이 재산가액을 정할 수 있습니다.
KB시세는 KB국민은행이 제공하는 시세 정보이고, 실거래가는 개별 주택이 실제로 거래된 가격입니다. KB부동산에서도 두 항목을 별도로 보여 줍니다.
예를 들어 같은 화면에 KB시세 일반가가 8억 원, 최근 실거래가가 8억 3,000만 원으로 표시될 수 있습니다. 두 숫자는 서로 다른 자료이므로 이를 묶어 ‘KB실거래가’라고 부르면 무엇을 기준으로 주장하는지 불분명해집니다.
소송에 제출할 때에는 단지명과 해당 면적, 시세 기준일, 일반가·상위평균가·하위평균가가 확인되도록 준비하는 것이 좋습니다. 어느 가격을 적용할지를 다투는 경우에는 그 이유도 함께 설명해야 합니다.
대법원 2002. 8. 28. 자 2002스36 결정도 재산가액을 반드시 시가감정으로 인정해야 하는 것은 아니지만, 객관성과 합리성이 있는 자료로 평가해야 한다고 설명했습니다.
2. 어떤 주택에 KB시세가 제공되나요?
KB시세의 제공 범위를 살펴볼 때에는 기존의 일반 KB시세와 KB AI시세를 나누어 보아야 합니다.
- 일반 KB시세: 기존 조사 대상은 50세대 이상 아파트·오피스텔을 중심으로 운영되어 왔습니다. 다만 해당 규모에 속하더라도 단지와 면적에 따라 시세가 제공되지 않을 수 있습니다.
- KB AI시세: 기존 KB시세가 없는 주택에 대해 다양한 데이터를 활용하여 산출한 시세입니다. KB의 2026년 9월 안내에 따르면 50세대 미만 아파트, 연립·다세대주택, 오피스텔이 대상에 포함됩니다.
해당 주택을 검색한 뒤 실제로 시세가 제공되는지, 일반 KB시세인지 AI시세인지, 어떤 면적과 날짜를 기준으로 하는지 확인해야 합니다. 특히 AI시세가 조회된다는 사실만으로 법원에서 그 금액을 그대로 채택한다고 볼 수는 없습니다. 자료의 산출 방식과 해당 주택에 대한 설명력을 함께 살펴야 합니다.
3. KB시세도 어느 날짜의 가격인지가 중요합니다
이혼소송에서 재산분할을 함께 정하는 경우, 재산가액은 원칙적으로 사실심 변론종결 시점을 기준으로 평가합니다. 사실관계와 증거를 심리하는 재판이 마무리되는 때를 말하며, 항소심까지 진행되면 항소심의 변론종결 시점이 문제 됩니다.
별거를 시작했을 때 아파트의 KB시세가 7억 원이었다고 해서, 소송 중 시세가 달라진 뒤에도 그 금액으로 고정되는 것은 아닙니다. 어떤 재산을 분할대상에 넣을 것인지와 그 재산을 언제의 가격으로 평가할 것인지는 구분해야 합니다.
대법원 2024. 5. 30. 선고 2024므10370 판결에서도 평가 시점과 자료의 반영이 문제 되었습니다. 1심은 공시가격 등을 기준으로 부동산 가액을 정했는데, 항소심에서는 시가감정 결과가 제출되었습니다. 그런데 항소심은 이를 검토하여 가액을 다시 판단하지 않고 1심의 금액을 그대로 유지했습니다.
대법원은 항소심 변론종결 당시 또는 그에 가까운 시점의 가액을 심리했어야 한다고 보았습니다. 이 판결의 취지는 감정가가 모든 시세 자료보다 우선한다는 것이 아니라, 적절한 평가 시점에 맞추어 제출된 자료를 검토해야 한다는 것입니다. (비교 사례: 이혼 후 가격 급락과 평가 시점을 구별한 재산분할)
4. KB시세와 실제 매매가격이 다르면 감정이 필요한가요?
시세와 매매가격에 차이가 있다면 먼저 다음 중 어떤 거래가격인지 확인해야 합니다. 차이만으로 감정이 반드시 필요한 것은 아닙니다.
- 우리 집을 실제로 판 가격: 평가 시점과 가까운 때 정상적으로 이루어진 거래라면 중요한 자료가 됩니다. 계약서뿐 아니라 대금 지급 여부와 거래 조건도 확인합니다.
- 같은 단지의 다른 집이 거래된 가격: 비교 자료로 활용할 수 있지만, 우리 집과 면적·층·향·상태 등이 얼마나 비슷한지 살펴야 합니다.
- 과거에 우리 집을 산 가격: 취득 당시의 가격입니다. 이후 시세가 변했다면 재산분할 시점의 가치를 그대로 설명하지 못합니다.
KB시세가 제공되지 않거나, 해당 주택의 특수한 조건 때문에 일반적인 시세 자료만으로 가액을 정하기 어렵거나, 양쪽의 주장과 자료가 크게 엇갈린다면 법원에 시가감정을 신청하는 방법을 검토할 수 있습니다.
머니투데이에 실린 감정평가사 기고에서도 같은 아파트 단지 안에서 동·층·향·조망 등에 따라 가격이 달라질 수 있다는 점을 설명했습니다. 특정 실거래 한 건을 제시하는 데 그치지 않고, 그 거래가 우리 집과 비교하기에 적절한지 설명하는 것이 필요합니다.
보도 출처: 머니투데이, 「[이혼소송] 재산분할 대상 부동산의 시가증명이 핵심이다」, 2026. 8. 31. 발행.
이미 감정 결과가 나왔는데 KB시세나 거래 자료와 차이가 있다면, 감정의 기준일과 비교 사례, 주택의 상태 등이 적절하게 반영되었는지 확인해야 합니다. 구체적인 차이를 정리하여 법원에 의견과 자료를 제출하고, 필요한 설명이나 감정 보완을 요청할 수 있습니다. 재감정이 필요한지는 법원이 판단합니다.
5. 이미 팔린 집은 매각대금과 사용처를 확인합니다
집이 이미 매각되었다면 가격을 평가하는 문제에 더해, 대금을 얼마 받았고 어디에 사용했는지가 중요해집니다. 같은 재산을 집의 가치와 매각대금으로 중복하여 계산해서도 안 됩니다.
대법원 2010. 4. 15. 선고 2009므4297 판결은 일부 주택의 매각대금이 관련 채무를 갚는 데 모두 사용되어 남은 돈이 없었던 사안에서, 해당 주택을 분할대상 재산에서 제외한 판단을 받아들였습니다.
다만 같은 판결에서도 일상가사나 공동재산 형성과 관련 없는 카드대금을 매각대금에서 공제하는 것은 인정하지 않았습니다.
예를 들어 집을 8억 원에 팔고 재산분할에서 공제할 수 있는 주택 관련 대출 3억 원을 갚았다면, 이 두 항목만 놓고 본 순액은 5억 원입니다. 매매가격 전체에 바로 자신의 기여도를 곱해 받을 돈을 계산할 수는 없고, 다른 재산과 채무, 각자가 보유한 재산까지 함께 정리해야 합니다.
매매계약서, 계약금·잔금 입금 내역, 대출 상환 내역, 이후 자금 이동 자료를 연결해서 준비하는 것이 좋습니다. 가족이나 지인에게 낮은 가격으로 매각했거나 계약서의 금액과 실제 지급된 돈이 다르다면, 거래 경위도 확인해야 합니다.
6. 재산분할금이 확정된 뒤 싸게 팔렸다면 달라질까요?
확정판결이나 조정조서에서 지급할 재산분할금을 정액으로 정했다면, 이후 집이 예상보다 싸게 팔렸다는 이유만으로 그 금액이 자동으로 줄어들지는 않습니다.
반면 “집을 매각하고 대출과 정해진 비용을 공제한 나머지 금액의 일정 비율을 지급한다”는 방식으로 합의했다면 실제 매각대금이 정산의 출발점이 될 수 있습니다. 가격이 달라졌다는 사정만 볼 것이 아니라, 판결이나 조정조서·합의서가 어떤 지급 의무를 정했는지 확인해야 합니다.
윤혜영 변호사의 실무 인사이트
해당 면적의 KB시세를 평가기준일에 맞춰 준비하고, 감정을 신청하려면 그 자료로 설명되지 않는 가격 차이와 이유를 정리하는 것이 좋습니다.
시세가 없는 주택이라면 비교 거래를, 같은 단지의 다른 집과 가격 차이가 크다면 층·향·상태를, 이미 매각되었다면 실제 대금과 사용처를 확인해야 합니다.
추가 감정이나 항소를 검토할 때는 집값을 달리한 두 계산에서 기여도·채무·다른 재산의 배분을 반영해 실제 수령액의 차이를 비교하고, 비용·기간을 함께 검토해야 합니다.
집 외에 어떤 재산을 함께 정리해야 하는지, 기여도와 채무를 어떻게 살펴야 하는지는 이혼 재산분할의 기준과 준비 사항을 정리한 글에서 확인하실 수 있습니다.
상담을 앞두고 자료를 준비하거나 사건에 맞는 변호사를 선택하려면 이혼 변호사 선택과 상담 준비에 관한 안내를 함께 참고해 주세요.
자료 출처
- 대법원 2002. 8. 28. 자 2002스36 결정 — 객관적이고 합리적인 자료에 의한 재산가액 평가 원칙. 국가법령정보센터. (국가법령정보센터 판례 검색)
- 대법원 2024. 5. 30. 선고 2024므10370 판결 — 재산가액의 평가 시점과 항소심에 제출된 시가감정 결과의 심리 필요성. 국가법령정보센터. (국가법령정보센터 판례 검색)
- 대법원 2010. 4. 15. 선고 2009므4297 판결 — 부동산 매각대금의 관련 채무 상환 여부와 공제 범위. 국가법령정보센터. (국가법령정보센터 판례 검색)
- KB국민은행, 「KB시세 조회하는 법, 내가 사는 아파트 시세는?」, 2025. 12. 3. — KB시세와 실거래가의 구분 및 조회 방법.
- KB부동산, 「오피스텔 시세도 AI로 한눈에… ‘4억원 이하’ 얼마나 될까?」, 2026. 9. 23. — KB AI시세의 대상 주택과 산출 방식.
- 금융위원회 2024. 7. 31. 보도자료 — 기존 KB시세 제공 대상이 50세대 이상 아파트·오피스텔이었으며, 소규모 아파트와 빌라로 확대를 추진한 경위.
- 머니투데이, 「[이혼소송] 재산분할 대상 부동산의 시가증명이 핵심이다」, 2026. 8. 31. 발행 — 주택의 개별 조건과 비교 거래 자료에 관한 감정평가사 기고.
