이혼하면서 배우자 명의의 전셋집에 계속 살고, 나중에 보증금도 본인이 돌려받도록 정리할 수 있습니다. 이를 위해서는 집주인의 동의를 받아 임차인 지위와 보증금 반환채권을 함께 넘겨받는 절차를 갖추는 것이 중요합니다.
부부 사이에서 “전세보증금은 아내가 갖는다” 또는 “남편이 계속 거주한다”고 합의했다고 해서 집주인과의 계약이나 은행의 대출계약까지 자동으로 바뀌지는 않습니다. 이혼 조정조서에 같은 내용을 적더라도 집주인과 은행에 필요한 절차는 별도로 진행해야 합니다.
1. 이혼하면서 전세계약의 임차인 명의를 바꾸려면 집주인 동의가 필요한가요?
배우자의 임차인 지위를 넘겨받으려면 원칙적으로 집주인의 동의가 필요합니다. 민법 제629조는 임대인의 동의 없는 임차권 양도를 제한하고 있습니다.
부부의 이혼 합의로 집주인에게 새로운 임차인을 받아들이도록 강제할 수는 없습니다. 배우자가 명의 변경에 동의하더라도 집주인의 의사는 따로 확인해야 합니다.
분쟁을 줄이려면 집주인, 기존 임차인인 배우자, 새로 임차인이 될 본인이 함께 임대차 승계 내용을 서면으로 정리하는 것이 좋습니다. 기존 계약을 특정하고, 누가 언제부터 임차인의 권리와 의무를 넘겨받는지, 집주인이 보유한 보증금이 얼마인지, 그 보증금을 앞으로 누구에게 반환할지를 명확히 적는 방식입니다.
계약서의 이름만 고치는 데 그치지 말고 기존 임대차를 어떤 내용으로 이어받는지를 정해야 합니다. 계약기간이나 보증금까지 변경한다면 그 내용도 함께 확인해야 합니다.
2. 전세보증금 반환채권은 어떻게 제게 넘길 수 있나요?
보증금 반환채권은 임대차가 끝났을 때 집주인에게 보증금을 돌려달라고 청구할 수 있는 권리입니다. 계속 거주하려는 경우에는 임차인 지위의 승계와 함께 보증금 반환채권도 본인에게 귀속된다는 점을 분명히 정리하는 것이 좋습니다.
집주인까지 참여한 승계 합의서에는 기존 보증금을 새 임차인의 보증금으로 이어받는다는 내용과 반환받을 사람을 명시할 수 있습니다. 부부 사이의 재산분할 합의서에도 같은 내용을 적어 두어 두 문서가 서로 어긋나지 않도록 해야 합니다.
다만 보증금을 받을 권리를 넘겨받았다고 해서 집주인에게 즉시 보증금을 지급하라고 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 계속 거주하는 동안에는 보증금이 기존 계약에 따라 유지되고, 반환 시기는 임대차 종료와 주택 인도 등 계약관계에 따라 정해집니다.
보증금 받을 권리만 양도받는 경우에는 통지·승낙을 갖춰야 합니다
임차인 지위는 그대로 두고 보증금 반환채권만 넘겨받을 수도 있습니다. 이 경우에는 민법 제450조에 따라 양도인인 배우자가 집주인에게 채권양도를 통지하거나, 집주인이 그 양도를 승낙해야 집주인에게 채권양도를 주장할 수 있습니다.
다른 채권자 등 제3자에게도 주장하려면 확정일자 있는 통지 또는 승낙이 필요합니다. 배우자가 집주인에게 배달증명을 붙인 내용증명으로 채권양도 사실을 통지하고, 내용과 도달 여부를 함께 보관하는 방법을 활용할 수 있습니다. 여기서 말하는 확정일자는 전세계약서에 받아 둔 확정일자와 별개의 문제입니다.
집주인까지 참여한 문서에서 이미 채권양도를 승낙했다면 그 내용과 형식을 확인하면 됩니다. 통지와 승낙을 언제나 모두 해야 하는 것은 아닙니다.
그러나 반환채권만 넘겨받는 것으로는 그 집에 계속 살 임차인 지위까지 생기지 않습니다. 계속 거주하는 것이 목적이라면 돈을 받을 권리만 정리하는 방식으로 마무리하지 않는 것이 좋습니다.
LH 임대주택의 경우에도 보증금 반환채권을 넘겨받는 것과 임차인 명의를 바꾸는 것은 구분해야 합니다. LH 보증금 양도와 임차인 명의변경 절차에서는 계속 거주를 위한 변경 요건과, 채권양도·통지를 명한 판결을 받은 뒤 필요한 절차를 살펴볼 수 있습니다.
3. 임차인 명의를 바꿔도 기존 대항력과 우선변제권이 유지되나요?
적법하게 임차권을 넘겨받고 기존 보증금 보호 요건이 이어지면 종전 대항력과 우선변제권을 승계할 수 있습니다. 다만 명의 변경 합의만으로 그 보호가 확보되는 것은 아닙니다.
대항력은 집주인이 바뀌어도 임대차관계를 주장할 수 있는 힘이고, 우선변제권은 집이 경매 등에 넘어갔을 때 일정한 순위에 따라 보증금을 먼저 변제받을 수 있는 권리입니다. 주택의 인도·주민등록과 확정일자 등 보호 요건이 중요합니다.
대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결은 임대인의 동의를 받은 적법한 임차권 양도에서, 주택의 점유가 승계되고 주민등록의 연속성도 유지되어 임대차의 동일성이 존속한다면 새 임차인이 기존 임차인의 우선변제권을 이어받을 수 있다고 판단했습니다.
따라서 배우자가 먼저 전출한 뒤 계약을 정리하기보다는, 현재 누구의 주민등록과 실제 거주로 보증금이 보호되고 있는지부터 확인하고 승계 시점을 맞추는 것이 좋습니다. 이미 보호 요건이 단절되었다면 나중에 이름을 바꾸거나 확정일자를 다시 받는 것만으로 종전 순위가 회복되는 것은 아닙니다.
기존 확정일자가 표시된 임대차계약서, 주민등록 관련 자료, 임차권 승계 문서를 함께 보관해 두세요. 새 계약서를 작성한 경우에도 종전 순위의 유지 여부는 임대차의 동일성과 보호 요건이 실제로 이어졌는지를 기준으로 확인해야 합니다. “기존 순위를 유지한다”는 문구만으로 요건을 갖췄다고 판단하기보다, 실제 점유·주민등록의 연속성과 등기부상 근저당권 등 다른 권리와의 관계를 함께 대조해 보세요.
보증금 반환채권만 받으면 우선변제권도 따라오나요?
반환채권만 양수한 일반 개인은 그 사실만으로 임차인의 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결은 보증금 반환채권의 양수인이 임차인의 지위까지 승계하는 것은 아니라고 판단했습니다.
현재 주택임대차보호법 제3조의2에는 일정한 금융기관 등의 채권양수에 관한 특례가 있지만, 배우자 사이의 일반적인 채권양도에 그대로 적용되는 규정은 아닙니다.
4. 전세대출과 보증보험도 이혼하면서 제 명의로 바뀌나요?
전세대출은 부부의 합의만으로 자동 승계되지 않습니다. 집주인이 임차인 변경에 동의하더라도 대출은행의 변경 절차는 별도로 진행해야 합니다.
한국주택금융공사의 전세자금보증 조건변경 안내에는 이혼이 피보증인 변경 사유로 명시되어 있습니다. 다만 취급은행에 신청한 뒤 은행과 공사의 심사·승인을 거쳐 변경을 실행하는 구조입니다. 이혼 관계를 입증하는 서류 등 구체적인 제출자료는 취급은행의 안내에 따라 준비해야 합니다.
대출을 본인이 넘겨받을 수 있는지, 기존 대출을 상환하고 새 대출을 받아야 하는지, 변경일까지 원리금은 누가 부담할지를 먼저 확인해 두세요.
보증금 반환채권이 이미 은행 등에 양도되어 있거나 질권이 설정되어 있는지도 확인해야 합니다. 이런 권리는 부부의 재산분할 합의만으로 없어지지 않습니다. 임차인 변경에 필요한 동의와 담보 처리, 향후 보증금 반환 시 대출 상환에 먼저 사용될 금액을 은행과 정리해야 합니다.
별도로 전세보증금 반환보증에 가입했다면 해당 보증기관에도 임차인 변경 후 보증을 유지하거나 변경할 수 있는지 확인해야 합니다. 전세대출 관련 보증과 집주인의 보증금 미반환에 대비한 반환보증은 확인할 대상이 다릅니다. 기존 보증이 배우자의 명의 변경만으로 본인에게 그대로 이어진다고 생각해서는 안 됩니다.
5. 이혼 합의서·조정조서에는 어떤 내용을 정해야 하나요?
합의서나 조정조서에는 보증금을 누가 갖는지만 적기보다, 임차인 변경과 대출 처리를 언제까지 어떤 방법으로 이행할지를 함께 정하는 것이 좋습니다. 집주인과 은행의 확인 결과를 바탕으로 다음 내용을 구체화할 수 있습니다.
- 대상 계약과 보증금: 주택 주소, 임대인, 계약일, 보증금액, 계약기간
- 넘겨받을 권리: 임차인 지위와 보증금 반환채권의 귀속
- 변경 절차와 기한: 계약 서명, 필요한 통지, 제출서류와 협조 기한
- 대출과 정산: 대출잔액, 승계·상환 방법, 원리금 부담과 부부 사이 정산액
- 변경이 어려울 때: 집주인 동의나 대출 승계가 되지 않을 경우의 대체 지급액·기한·방법
예를 들어 전세대출을 본인이 인수하는 조건으로 보증금을 넘겨받기로 했다면, 대출 승계가 승인되지 않을 때도 같은 정산 조건을 유지할 것인지 정해야 합니다. 승계가 되지 않으면 배우자가 대출을 상환할 것인지, 보증금 이전 대신 일정한 재산분할금을 지급할 것인지 등 실제 이행 가능한 대안을 마련하는 것입니다.
윤혜영 변호사의 실무 인사이트
먼저 기존 임대차계약서와 확정일자, 주민등록 상태, 대출잔액과 보증가입 내역을 준비해 두세요. 그 자료를 놓고 집주인의 승계 동의와 은행의 변경 가능 여부를 확인한 다음, 확인된 내용을 이혼 합의에 반영하는 순서가 실용적입니다.
전세보증금과 대출을 다른 재산과 함께 어떻게 정산할지는 이혼 재산분할의 대상·채무·분할 방법을 정리한 글에서 확인할 수 있습니다.
재산분할 합의와 임대차 승계 절차를 함께 점검할 변호사를 찾고 계시다면, 이혼전문변호사 선임 전 확인할 사항과 상담 준비 방법도 참고해 보세요.
자료 출처
- 국가법령정보센터, 민법 제629조 및 제450조: 임차권 양도와 임대인 동의, 채권양도의 대항요건.
- 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제3조의2: 보증금 우선변제권과 금융기관 등의 채권양수 특례.
- 국가법령정보센터, 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결: 적법한 임차권 양도와 기존 대항력·우선변제권의 승계.
- 국가법령정보센터, 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결: 보증금 반환채권 양수와 임차인 지위의 구별.
- 국가법령정보센터, 대법원 2002. 4. 9. 선고 2001다80815 판결: 채권양도 통지의 확정일자 요건과 배달증명의 구별.
- 한국주택금융공사, 전세자금보증 조건변경 안내: 이혼에 따른 피보증인 변경 사유와 신청·심사·승인 절차.
- 한국주택금융공사, 전세보증금반환보증 조건변경 안내: 반환보증의 별도 조건변경 절차.
