실제 이혼에 따른 정당한 재산분할로 아파트 분양권을 넘겨받는 경우라면, 원칙적으로 받는 사람에게 증여세가 부과되지 않고 넘기는 사람도 그 재산분할 자체로 양도소득세를 부담하지 않습니다. 아직 지방세법상 주택의 취득이 성립하기 전인 분양권이라면 명의변경 자체에 취득세도 붙지 않습니다. 다만 위자료 대신 넘기는 경우에는 양도소득세 문제가 생길 수 있고, 이후 완성된 주택을 취득할 때의 취득세는 별도로 살펴야 합니다.
따라서 “이혼하면서 받는 것이니 세금이 없다”는 설명만으로 합의하기는 어렵습니다. 분양권을 받는 이유, 명의를 바꾸는 시점, 주택 취득까지 남은 부담을 나누어 확인해야 합니다. 이 글은 일반적인 주택 분양권을 대상으로 하며, 토지 지분 등이 함께 문제 되는 재개발·재건축 조합원입주권과는 구별합니다.
1. 재산분할로 받은 분양권은 증여받은 재산과 다릅니다
분양권을 한쪽이 받고 다른 쪽이 예금이나 부동산을 받더라도, 혼인 중 형성한 공동재산을 정산하는 실질이라면 증여와 구별됩니다.
분양권을 직접 다룬 국세청 회신도 있습니다. 사전-2020-법령해석재산-0159, 2020. 4. 29.는 이혼·재산분할 소송의 조정에 따라 분양권을 취득한 사안에서, 민법상 재산분할로 취득하는 재산은 증여재산에 해당하지 않는다고 보았습니다. 다만 조세포탈을 목적으로 한 경우는 제외했습니다.
넘기는 사람의 양도소득세도 같은 재산분할의 성격을 살펴야 합니다. 대법원 2003. 11. 14. 선고 2002두6422 판결은 부동산 재산분할을 실질적인 공유물분할로 보아 유상양도에 해당하지 않는다고 판단했습니다.
합의서에는 분양권의 취득 경위와 가액, 관련 대출, 다른 재산과의 정산 내용을 함께 남겨야 합니다. 실제로는 증여나 위자료 지급인데 명칭만 재산분할로 바꾼다고 세금의 성격까지 바뀌지는 않습니다.
2. 위자료 대신 넘기는 분양권은 양도소득세를 따로 봅니다
“현금으로 위자료를 줄 수 없으니 분양권을 넘기겠다”는 합의는 재산분할과 다릅니다. 지급해야 할 위자료를 재산으로 대신 갚는 대물변제가 되기 때문입니다.
국세청 서면-2017-상속증여-0392, 2017. 3. 7.는 이혼에 따른 위자료 대신 분양권을 이전하는 경우를 다루었습니다. 진정한 위자료를 받은 사람의 증여세 문제와 별개로, 분양권으로 위자료를 갚는 행위는 넘기는 사람에게 양도소득세 과세대상이 되는 양도에 해당한다는 취지입니다. 실제 납부세액은 양도차익 등으로 계산하므로, 과세대상이라는 말이 곧 일정한 세액의 발생을 뜻하지는 않습니다.
합의서에 “위자료 및 재산분할로 분양권을 이전한다”라고만 적으면, 어느 부분이 재산분할이고 어느 부분이 위자료인지 설명하기 어려워집니다. 두 성격이 함께 있다면 실제 합의에 맞추어 금액과 정산 관계를 구분해 두는 편이 좋습니다.
중도금대출을 함께 인수한다는 이유만으로 곧바로 부담부증여가 되는 것도 아닙니다. 먼저 재산분할인지 증여인지부터 판단해야 합니다. 실제 증여라면 인수한 채무 부분에 양도소득세 문제가 생길 수 있지만, 부부의 자산과 채무를 함께 정리하는 재산분할을 대출 승계만 보고 증여로 바꾸어 판단해서는 안 됩니다.
분양권 사건은 아니지만, 조세심판원은 임대보증금 반환채무를 승계한 부동산 이전을 부담부증여로 과세한 사건에서 실질이 이혼 재산분할이라고 보아 처분을 취소했습니다(조심2017서4625, 2018. 2. 19.).
3. 명의변경 때 취득세가 없어도, 주택을 취득할 때는 다릅니다
분양권은 앞으로 주택을 공급받을 수 있는 계약상의 지위입니다. 아직 주택을 취득한 단계가 아니라면, 분양권 명의를 바꾸는 것 자체는 취득세 과세대상이 아닙니다.
지방세운영과-2359, 2015. 8. 4. 회신도 건축물의 취득 시기가 오기 전 분양권을 이전한 사안에서 이러한 구별을 확인했습니다. 다만 등기가 없다는 이유만으로 아직 분양권이라고 판단해서는 안 됩니다. 잔금 납부와 사용승인 등으로 배우자가 이미 주택을 사실상 취득한 상태인지부터 확인해야 합니다.
분양권을 넘겨받은 뒤 잔금을 내고 완성된 주택을 취득하면 그 단계에서 취득세 문제가 생깁니다.
조심2022지1012, 2023. 6. 29.는 배우자로부터 분양권을 증여받은 사람이 이후 잔금을 지급해 아파트를 취득한 사건입니다. 조세심판원은 분양권 증여를 주택 소유권의 증여와 같게 볼 수 없고, 이후 아파트 취득은 유상승계취득이라고 판단했습니다. 이혼 재산분할 사건은 아니지만, 분양권의 이전과 주택의 취득을 구분해야 한다는 점을 보여 줍니다.
따라서 기존 주택의 재산분할에서 안내되는 취득세 1.5%를 분양권으로 나중에 취득하는 주택에도 그대로 대입해서는 안 됩니다. 분양계약서와 재산분할 합의 내용, 각 취득 시점을 제시하여 관할 시·군·구 세무부서에 적용 세율과 과세표준을 확인한 뒤 필요한 자금을 계산하는 편이 좋습니다.
주택 수 역시 완공일 현재만 보면 충분하지 않습니다. 지방세법 시행령 제28조의4는 분양권으로 취득하는 주택의 주택 수 산정에 분양권 취득일을 기준으로 삼는 규정을 두고 있습니다. 최초 분양계약일, 명의승계일, 이혼 성립일과 각 시점의 주택 보유 내역을 함께 정리해야 합니다.
배우자가 이미 취득한 주택을 넘겨받는 상황이라면 이혼 부동산 재산분할의 양도세·취득세를 정리한 글을 함께 읽으면 분양권 단계와의 차이를 이해하는 데 도움이 됩니다.
4. 이혼 후 집이 한 채라도, 나중에 팔 때의 비과세는 별도입니다
재산분할로 분양권을 받을 때 과세되지 않았다고 해서, 이후 분양권이나 완성된 주택을 팔 때까지 세금이 없어지는 것은 아닙니다. 특히 “이혼 후에는 내 집이 이것 하나뿐이니 비과세일 것”이라는 판단은 계약 당시의 사정을 놓칠 수 있습니다.
국세청 서면-2023-법규재산-0434, 2024. 4. 30.는 분양계약 당시 배우자 소유의 다른 주택이 있었고, 이후 이혼하여 세대가 분리된 뒤 해당 지역의 조정대상지역 지정과 주택 완공을 거친 사안을 다루었습니다. 국세청은 그 주택의 양도에 1세대 1주택 비과세를 위한 거주요건이 적용된다고 보았습니다.
모든 이혼 분양권에 같은 거주요건이 붙는다는 뜻은 아닙니다. 계약 당시 세대와 주택 보유 이력까지 확인해야 합니다. 입주하여 살 계획인지, 준공 전이나 입주 직후 처분할 계획인지에 따라 재산분할 합의 전에 확인할 세금도 달라집니다.
5. 합의서에는 남은 분양대금과 세금 부담까지 남깁니다
분양권을 받는 쪽에서는 명의변경 이후 얼마의 현금이 더 필요한지를 알아야 합니다. 이를 위해 합의서에는 다음 내용을 구체적으로 정리하는 것이 좋습니다.
- 이전 대상과 원인: 단지·동·호수·이전 지분, 재산분할인지 위자료 지급인지, 둘 다라면 각각의 정산 내용.
- 이미 납부한 돈과 남은 돈: 계약금·중도금 납부 내역, 남은 잔금과 추가 부담금의 금액·납부자·기한.
- 대출과 이자: 중도금대출의 채무자, 실제 승계 가능 여부, 명의변경 전후의 이자 부담, 승계가 되지 않을 때의 처리 방법.
- 명의변경과 비용: 필요한 서류와 협조 기한, 이전 및 주택 취득 과정의 세금·등기비용 등을 누가 부담할지.
둘 사이에서 대출을 넘겨받기로 약속하는 것과 금융기관이 채무자 변경을 승인하는 것은 별개입니다. 분양사무소에는 공급 유형과 전매제한에 따른 명의변경 조건을, 금융기관에는 대출 승계 조건을 먼저 확인해야 합니다. 세금을 어느 쪽이 부담한다는 약정 역시 부부 사이의 정산 기준이므로, 법에서 정한 납세의무자까지 바꾸지는 못합니다.
분양권의 가치와 관련 대출을 다른 부동산·예금·채무와 어떻게 함께 정산할지는 재산분할 대상과 채무, 분할 방식을 정리한 안내에서 전체 기준을 확인할 수 있습니다.
윤혜영 변호사의 실무 인사이트
저는 분양권을 받는 합의에서는 명의변경 당일의 세금보다 입주할 때까지 감당해야 할 총부담을 먼저 계산할 필요가 있다고 봅니다. 받을 권리의 가치는 커 보여도, 대출을 승계하지 못하거나 잔금과 취득세를 마련할 수 없다면 합의 내용을 이행하기 어려워질 수 있습니다.
분양계약서, 납부확인서, 대출잔액 자료와 재산분할 합의 초안을 함께 놓고 검토하는 것이 좋습니다. 양도소득세·증여세는 국세청 해석과 세무 검토로, 취득세는 관할 지방자치단체의 적용 기준으로 확인한 뒤 분양권을 받을지, 현금이나 다른 재산으로 정산할지 결정해야 합니다.
분양권과 대출 자료를 갖추어 이혼 상담을 준비한다면, 이혼변호사 선택과 상담 준비 가이드를 참고할 수 있습니다.
자료 출처
과거 회신·결정은 해당 사안의 판단 범위에서 살펴보아야 합니다. 당시의 중과세율이나 경과조치를 현재의 모든 분양권에 그대로 적용할 수는 없으므로, 계약·취득·이전 시점에 맞는 기준을 확인해야 합니다.
- 소득세법 제88조·제94조 — 양도의 의미, 분양권과 부동산 취득 권리의 양도소득. 국가법령정보센터.
- 지방세법 제15조 제1항 제6호, 지방세법 시행령 제20조·제28조의4 — 재산분할 취득의 특례, 취득 시기와 주택 수 산정. 국가법령정보센터.
- 국세청 사전-2020-법령해석재산-0159, 2020. 4. 29. — 이혼·재산분할 소송 결과 취득한 분양권의 증여세. 국세법령정보시스템 원문.
- 대법원 2003. 11. 14. 선고 2002두6422 판결 — 재산분할의 유상양도 해당 여부. 국가법령정보센터 판결문. (국가법령정보센터 판례 검색)
- 국세청 서면-2017-상속증여-0392, 2017. 3. 7. — 위자료 대신 분양권을 이전할 때의 증여세와 양도소득세 구별. 국세법령정보시스템 원문.
- 조세심판원 조심2017서4625, 2018. 2. 19. — 임대보증금 채무 승계가 있는 부동산 이전의 실질적 재산분할 여부. 국세법령정보시스템 결정문.
- 행정자치부 지방세운영과-2359, 2015. 8. 4. — 건축물 취득 시기 전 분양권 이전과 취득세. 국가법령정보센터 회신 원문.
- 조세심판원 조심2022지1012, 2023. 6. 29. — 분양권 증여와 이후 주택의 유상승계취득 구별. 한국지방세연구원 지방세 법령정보시스템 결정문.
- 국세청 서면-2023-법규재산-0434, 2024. 4. 30. — 이혼 전 분양계약 당시의 주택 보유와 이후 주택 양도의 비과세 거주요건. 국세법령정보시스템 원문.
