사실혼을 해소하면서 정당한 재산분할로 부동산을 넘겨받는 경우에는 원칙적으로 증여세가 과세되지 않고, 넘기는 사람에게도 그 이전에 따른 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만 받는 사람의 취득세까지 없어지는 것은 아닙니다. 사실혼과 재산분할의 실질이 인정되면 취득세 특례를 적용받을 수 있지만, 부동산을 위자료로 지급하거나 실제로는 매매·증여한 경우에는 세금이 달라집니다.
이 글은 두 사람이 생전에 사실혼을 해소하며 부동산을 나누는 경우를 다룹니다.
1. 사실혼 재산분할도 단순한 증여와 구별합니다
재산분할은 함께 형성하고 유지한 재산을 관계가 끝나는 시점에 정산하는 제도입니다. 상대방 명의의 부동산을 받더라도 그 실질이 공동재산의 청산이라면, 아무런 대가 없이 재산을 선물받는 증여와는 구별됩니다.
국세청도 사실혼 해소에 따른 재산분할에 관하여 증여세와 양도소득세를 과세하지 않는다는 해석을 제시했습니다. 서면인터넷방문상담4팀-740(2008. 3. 19.)은 법원 판결로 사실상 혼인관계가 인정된 경우를 이러한 재산분할에 포함한다고 설명합니다.
단순히 함께 살았다는 사실이나 합의서의 ‘재산분할’이라는 제목만으로는 부족합니다. 사실혼이 성립했고 그 해소에 따라 정당한 재산분할을 했다는 실질이 확인되어야 합니다.
국세청 재산세과-2599(2008. 9. 2.)도 사실혼 관계의 존재, 분할 대상 재산의 취득 경위, 재산분할을 청구하게 된 경위 등을 종합하여 진정한 사실혼 해소에 따른 정당한 재산분할인지 판단하도록 설명합니다.
2. 취득세 1.5%는 본세율입니다
대법원 2016. 8. 30. 선고 2016두36864 판결은 사실혼 해소에 따른 재산분할에도 취득세 특례세율을 적용할 수 있다고 판단했습니다. 혼인신고가 없다는 이유만으로 특례 적용을 배제할 수는 없다는 취지입니다.
이 사건에서는 금전 지급을 명하는 재산분할 판결을 받은 뒤 당사자들이 다시 협의하여 부동산을 이전했습니다. 대법원은 객관적인 자료로 사실혼 관계가 증명되는 경우 그에 따른 법률효과를 인정해야 한다고 보았습니다. 법원이 해당 부동산의 이전을 직접 명한 경우에만 특례를 인정한 판결은 아닙니다.
현행 지방세법 제15조 제1항 제6호에 따른 일반적인 재산분할 취득세 본세율은 1.5%입니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세를 따로 확인해야 합니다.
- 국민주택규모 이하 주택으로 농어촌특별세 비과세 요건을 충족하는 경우: 취득세 1.5%와 지방교육세 0.3%를 합하여 통상 1.8%입니다.
- 농어촌특별세가 과세되는 일반적인 주택의 경우: 위 세금에 농어촌특별세 0.4%가 더해져 통상 2.2%입니다.
국민주택규모는 원칙적으로 전용면적 85㎡ 이하이며, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면에서는 100㎡ 이하입니다. 부속토지와 별도 감면 요건도 확인해야 하므로, 위 합계세율을 모든 토지와 건물에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
예를 들어 취득세 과세표준이 5억 원으로 확정되었다고 가정하면, 합계세율 1.8%일 때는 900만 원, 2.2%일 때는 1,100만 원입니다. 이는 위 세목만 계산한 예시이며 등기에 드는 다른 비용은 포함하지 않습니다.
현행 지방세법 제10조의2는 무상취득의 과세표준을 원칙적으로 매매사례가액·감정가액 등 법령에 따른 시가인정액으로 정하고, 일정한 경우 시가표준액을 적용하도록 합니다. 재산분할 합의서에 적은 금액이나 공시가격에 1.5%만 곱하면 된다고 계산해서는 안 됩니다.
법률혼의 이혼에서 부동산을 나누는 경우와 비교하려면 이혼 부동산 재산분할의 양도세·취득세와 나중에 팔 때의 세금을 함께 참고하시면 됩니다. 증여와 재산분할 지분이 섞인 경우, 다주택자의 세금, 공유 유지 방안도 해당 글에서 살펴볼 수 있습니다.
3. 위자료·증여·매매가 섞이면 세금도 달라집니다
위자료 대신 부동산을 주는 경우
재산분할과 위자료는 지급 이유가 다릅니다. 공동재산을 정산하는 재산분할과 달리, 위자료는 손해를 배상하는 성격을 갖습니다. 위자료 채무를 부동산으로 대신 갚으면 채무가 소멸하는 대가로 부동산이 넘어가는 것이므로 양도소득세 과세대상이 될 수 있습니다.
소득세법 제88조는 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우를 양도로 규정합니다. 국세청 서면인터넷방문상담4팀-1341(2007. 4. 25.)도 재산분할과 위자료의 부동산 대물변제를 구분합니다. 해당 회신이 소개하는 해석에는 사실혼 해소 시 주택을 위자료로 지급한 사례도 포함되어 있습니다.
양도에 해당하더라도 실제 세액은 비과세 요건 등에 따라 달라질 수 있습니다. 그러나 재산분할에 관한 설명을 그대로 적용하여 양도소득세가 없다고 전제하거나, 받는 사람의 취득세도 재산분할 특례로 계산해서는 안 됩니다. 합의서에 ‘재산분할 및 위자료 일체’라고만 적기보다 각 지급의 성격과 내용을 구분할 필요가 있습니다.
실제로는 증여한 경우
관계를 유지하면서 재산을 선물하거나, 공동재산의 정산과 관계없이 무상으로 넘겼다면 증여세 문제가 생깁니다. 이때는 “배우자에게 주는 재산은 6억 원까지 공제된다”는 설명을 사실혼에 그대로 적용할 수 없습니다.
상속세 및 증여세법 제53조의 배우자 증여재산공제는 10년 합계 6억 원이지만, 국세청 안내는 사실혼 배우자를 공제 대상 배우자에서 제외합니다. 다만 정당한 재산분할은 증여가 아니므로 배우자 공제와 관계없이 판단하며, 6억 원이라는 비과세 한도가 적용되는 것도 아닙니다.
과대한 재산분할에 관한 기준도 단순한 비율로 정해져 있지 않습니다. 법률혼의 이혼 사건인 대법원 2017. 9. 12. 선고 2016두58901 판결은 재산분할이 상당성을 벗어날 정도로 과대하고 조세회피 수단으로서 실질이 증여라고 평가할 특별한 사정이 있는 경우, 상당한 재산분할의 범위를 초과한 부분에 증여세를 과세할 수 있다고 보았습니다. 재산의 절반을 넘게 받았다는 이유만으로 곧바로 증여가 된다는 기준은 아닙니다.
실제 거래가 매매로 판단되는 경우
법원 조정에 따라 부동산을 이전했더라도 실제 거래 내용을 살펴야 합니다. 조세심판원 2024. 9. 2. 조심2024중3083 결정은 사실혼 해소 후 부동산 지분을 이전한 사안에서 계약 내용, 대금 지급과 채무 인수, 등기 및 세금 신고 경위 등을 종합하여 유상양도로 판단했습니다.
그렇다고 재산분할 과정에서 정산금을 지급하거나 담보대출을 인수하면 모두 매매가 된다는 뜻은 아닙니다. 공동재산 전체를 어떻게 나누었는지와 실제 이전의 대가가 무엇인지가 중요합니다. 합의서·등기·대금 지급·세금 신고가 서로 다른 거래를 가리키지 않도록, 이전 전에 내용을 맞추어 검토해야 합니다.
4. 나중에 팔 때는 상대방의 원래 취득가액이 중요합니다
재산분할로 부동산을 받을 때 양도소득세가 과세되지 않는다고 해서, 그때의 시가가 이후 매각 시 취득가액으로 새로 설정되는 것은 아닙니다.
대법원 2003. 11. 14. 선고 2002두6422 판결은 이혼 재산분할로 받은 부동산을 나중에 양도할 때, 재산분할 당시의 가액이 아니라 당초 취득 당시의 가액을 기준으로 취득가액을 계산해야 한다고 판단했습니다. 사실혼에 관한 국세청 재산세과-2599 회신 역시 정당한 재산분할로 취득한 경우 다른 일방이 원래 취득한 날을 취득시기로 보는 취지를 설명합니다.
가령 상대방이 3억 원에 취득한 부동산을 사실혼 재산분할 당시 5억 원으로 평가해 넘겨받았다고 가정해 보겠습니다. 이후 5억 5천만 원에 팔았을 때, 단순히 5천만 원만 올랐다고 계산하면 안 됩니다. 원래 취득가액인 3억 원을 출발점으로 계산해야 하며, 실제 세액은 필요경비와 주택 비과세 요건 등을 별도로 검토하여 정합니다.
이 때문에 상대방의 최초 매매계약서와 취득대금 지급 자료, 취득세 및 공사비 등 필요경비 자료를 함께 확보해야 합니다. 소유권을 받은 뒤 관계가 완전히 정리되고 나면, 과거 자료를 다시 요청하기 어려워질 수 있습니다.
5. 합의와 등기 전에 어떤 자료를 준비해야 할까요?
혼인신고가 없으므로 사실혼 관계와 그 해소 시점은 공동생활 자료와 합의 내용 등으로 설명해야 합니다. 다음 자료를 쟁점별로 정리해 두세요.
- 사실혼과 해소 경위: 공동생활과 부부관계를 보여 주는 자료, 함께 거주한 기간, 관계를 정리하기로 한 합의 내용과 시점 등을 정리합니다.
- 재산형성과 분할의 근거: 부동산 취득자금, 대출 상환, 소득과 가사·양육 기여, 전체 재산과 채무, 각자 가져갈 몫을 확인합니다.
- 이전의 법적 성격: 재산분할 합의서나 판결문·조정조서에 대상 부동산, 이전 지분, 정산금, 위자료와의 구분이 드러나도록 정리합니다.
- 세금 계산 자료: 취득세 과세표준을 확인할 자료와 함께, 향후 매각에 필요한 최초 취득가액 및 필요경비 자료를 확보합니다.
취득세는 부동산 소재지 관할 지방자치단체 세무부서에 사실혼 해소와 재산분할을 설명하는 자료를 제시하여 특례 적용과 과세표준을 확인합니다. 지방세법 제20조 제4항에 따라 등기를 하려면 등기신청서 접수일까지 신고·납부해야 합니다.
증여세와 양도소득세는 국세이므로 관할 세무서 등에서 취득세와 별도로 검토합니다. 취득세 특례를 인정받았더라도 국세에 필요한 판단과 자료를 따로 확인해야 합니다. 먼저 현재 자료로 사실혼과 정당한 재산분할을 설명할 수 있는지 확인하고, 부족한 부분을 보완하세요. 사실혼 재산분할이라는 이유만으로 소송부터 거쳐야 하는 것은 아닙니다.
윤혜영 변호사의 실무 인사이트
부동산을 받는 조건의 재산분할에서는 합의서에 적힌 평가액이 실제로 손에 남는 금액과 같지 않습니다. 담보대출과 임대차보증금뿐 아니라 당장 낼 취득세, 향후 매각 시 계산할 양도소득세까지 함께 살펴야 현금으로 정산받는 방안과 비교할 수 있습니다.
특히 사실혼에서는 소유권 이전의 이유를 설명하는 자료가 중요합니다. 공동재산을 어떻게 형성했고 어떤 기준으로 나누었는지를 합의 단계에서 정리하면, 재산분할의 이행과 세금 신고를 같은 사실관계 위에서 진행할 수 있습니다. 등기 이전과 함께 과거 취득자료를 넘겨받는 일까지 합의에 포함하는 것이 이후 매각을 준비할 때 도움이 됩니다.
분할 대상 재산과 채무, 기여도, 현금 정산과 부동산 이전 방식의 차이는 이혼 재산분할 종합 안내에서 함께 확인할 수 있습니다.
상담에서 확인할 사항과 사건을 맡길 변호사를 선택하는 기준은 이혼전문변호사 선택과 상담 준비 안내에서 확인할 수 있습니다.
자료 출처
- 대법원 2016. 8. 30. 선고 2016두36864 판결 — 사실혼 해소에 따른 재산분할에도 취득세 특례를 적용하는 근거. 열람 출처: 국가법령정보센터. (국가법령정보센터 판례 검색)
- 지방세법 제10조의2·제11조·제15조·제20조·제151조 — 취득세 과세표준, 재산분할 특례세율, 등기 시 신고·납부와 지방교육세의 근거. 열람 출처: 국가법령정보센터.
- 농어촌특별세법 제2조·제4조·제5조, 같은 법 시행령 제4조, 주택법 제2조 제6호 — 농어촌특별세와 국민주택규모 관련 비과세 구분. 열람 출처: 국가법령정보센터.
- 국세청 서면인터넷방문상담4팀-740, 2008. 3. 19. — 사실혼 해소에 따른 재산분할의 증여세·양도소득세 취급. 열람 출처: 국세법령정보시스템 및 국세청 「2017 국세상담센터 상담사례집: 상속세·증여세 분야」 67쪽.
- 국세청 재산세과-2599, 2008. 9. 2. — 정당한 사실혼 재산분할 여부의 판단과 취득시기. 열람 출처: 국세법령정보시스템.
- 소득세법 제88조 및 국세청 서면인터넷방문상담4팀-1341, 2007. 4. 25. — 재산분할, 위자료 대물변제 및 유상 이전의 구분. 열람 출처: 국가법령정보센터·국세법령정보시스템.
- 상속세 및 증여세법 제53조, 국세청 증여재산공제 안내 — 배우자 증여재산공제와 사실혼 배우자 제외. 열람 출처: 국가법령정보센터·국세청 홈페이지.
- 대법원 2017. 9. 12. 선고 2016두58901 판결 — 실질이 증여인 과대한 재산분할의 과세 범위. 법률혼의 이혼 사건. 열람 출처: 국가법령정보센터. (국가법령정보센터 판례 검색)
- 조세심판원 2024. 9. 2. 조심2024중3083 결정 — 사실혼 해소 후 부동산 지분 이전의 실질을 유상양도로 판단한 사례. 열람 출처: 국세법령정보시스템.
- 대법원 2003. 11. 14. 선고 2002두6422 판결 — 재산분할로 취득한 부동산을 이후 양도할 때의 취득가액. 열람 출처: 국가법령정보센터. (국가법령정보센터 판례 검색)
