부동산 감정을 받은 뒤 1년이 지났다는 이유만으로 반드시 재감정을 받아야 하는 것은 아닙니다. 다만 그 사이 시세가 달라져 기존 감정가로는 재산분할의 기준이 되는 시점의 가치를 제대로 설명하기 어렵다면, 평가자료를 보완하거나 다시 감정할 필요가 있습니다.
먼저 확인할 것은 감정서의 작성일보다 어느 날짜의 가격을 평가한 감정인지, 그 이후 실제로 무엇이 달라졌는지입니다.
1. 감정서를 받은 날짜와 가격을 평가한 날짜는 다릅니다
감정서에는 가격을 평가하는 기준시점이 기재되어 있습니다. 최근에 감정서를 받았더라도 법원의 감정사항에 따라 과거 특정 날짜의 가격을 평가했을 수 있습니다.
이혼과 함께 재산분할을 심리하는 소송에서는 원칙적으로 사실심 변론종결일을 기준으로 분할 대상 재산의 가액을 정합니다.
대법원은 재산분할 대상 재산의 평가에 관하여 다음과 같이 설명했습니다.
“법원으로서는 위 변론종결일까지 기록에 나타난 객관적인 자료에 의하여 개개의 공동재산의 가액을 정하여야 한다”
대법원 2009. 7. 23. 선고 2009므1533, 1540 판결은 항소심에서 실시한 재감정 결과에 따라 사실심 변론종결일에 가까운 시점의 가액을 적용한 판단을 정당하다고 보았습니다.
2. 재감정의 필요성은 실제 가격 변동으로 설명해야 합니다
기존 평가액을 그대로 적용하기 어려운 이유를 최근 거래와 시세자료로 보여주어야 합니다.
- 아파트: 같은 단지의 유사한 면적·층·위치를 가진 세대의 최근 실거래와 시세자료를 비교합니다.
- 토지·상가·단독주택: 인근 거래사례뿐 아니라 용도, 도로 접근성, 이용 상황 등 해당 부동산의 개별 조건이 달라졌는지 확인합니다.
- 개발이나 정비사업의 진행: 단순한 기대나 소문을 넘어 사업 진행 단계나 공적 자료에 변화가 생겼는지 살펴봅니다.
- 기존 감정의 오류: 면적·용도·비교 거래사례 등 평가의 전제가 잘못되었는지 구체적으로 짚습니다.
매도인이 올린 호가 한 건이나 지역 전체의 상승률만으로 해당 부동산의 가격이 같은 폭으로 변했다고 단정하기는 어렵습니다. 비교하는 거래가 실제로 유사한 조건인지 설명되어야 자료의 설득력이 높아집니다.
3. 시세자료 제출·감정 보완·재감정을 검토합니다
최근 객관적인 시세자료가 충분하고 양측의 다툼이 크지 않다면, 그 자료를 제출하여 평가액을 갱신하는 방안을 검토할 수 있습니다. 다만 새 자료를 냈다는 이유만으로 기존 법원 감정이 곧바로 대체되는 것은 아닙니다.
기존 감정의 계산이나 비교사례 선정에 설명이 필요하다면 감정인에게 사실조회 등을 통해 확인을 구하는 방법을 검토할 수 있습니다. 평가 기준시점을 변경한 가액 산정이 필요하다면 법원에 감정 보완을 요청하는 방안도 고려할 수 있습니다.
반면 기존 평가의 전제나 방법에 문제가 크거나, 부동산의 상태와 시장 상황이 달라져 기존 자료의 보완만으로 판단하기 어렵다면 재감정 신청의 필요성이 커집니다. 어떤 방법을 채택할지는 법원이 사건의 자료와 필요성을 살펴 결정합니다.
새 감정에는 추가 비용과 시간이 들 수 있습니다. 신청 전에는 예상되는 평가액 차이가 재산분할금에 얼마나 영향을 미치는지도 함께 검토하는 것이 좋습니다.
4. 신청할 때는 달라진 가격과 분할금의 영향을 함께 제시합니다
재감정이나 감정 보완을 요청할 때에는 기존 감정의 기준시점과 평가액, 그 이후의 거래자료, 기존 평가로 부족한 이유, 새로 평가받으려는 시점을 정리합니다.
설명을 위한 가상 사례로, 부동산 평가액이 8억 원에서 9억 원으로 달라졌다고 가정해 보겠습니다. 다른 재산·채무와 귀속 방식에 변동이 없고 해당 가치 증가분을 절반씩 나누는 조건이라면, 1억 원의 평가 차이가 한쪽의 정산 몫에 미치는 영향은 5천만 원입니다. 실제 사건에서는 전체 재산과 분할비율을 함께 계산해야 합니다.
가격 상승뿐 아니라 하락도 같은 방식으로 검토해야 합니다. 집을 보유하면서 상대방에게 현금을 지급할 사람에게는 과거의 높은 감정가가 부담이 될 수 있고, 현금을 받을 사람에게는 과거의 낮은 감정가가 불리할 수 있습니다.
시세 변동이 확인되면 변론이 끝나기 전에 자료와 신청 취지를 정리하는 편이 좋습니다. 항소심에서 재산분할을 계속 다투고 있다면 그 진행 단계에 맞춰 평가자료를 점검해야 하며, 이미 재산분할 판결이 확정된 뒤의 가격 변동은 소송 중 평가액을 보완하는 문제와 구별해야 합니다.
윤혜영 변호사의 실무 인사이트
기존 감정의 기준시점과 최근 거래자료를 대조해 보완할 항목을 정리하세요. 예상되는 가격 차이를 분할비율과 재산의 귀속 방식에 맞춰 계산한 뒤, 추가 비용과 시간을 들여 재감정할 실익이 있는지 판단해야 합니다.
분할 대상과 기여도, 재산의 평가에 관한 전체적인 설명은 이혼 재산분할 총정리에서 이어서 확인할 수 있습니다.
감정서와 재산자료를 준비해 상담할 때 확인할 사항은 이혼전문변호사 선택과 상담 준비 안내를 참고하시면 됩니다.
자료 출처
- 대법원 2009. 7. 23. 선고 2009므1533·1540 판결 — 사실심 변론종결일까지의 객관적인 자료에 따른 가액 평가와 항소심 재감정 결과의 반영. 국가법령정보센터.
